Здание в собственности а земля в аренде

Здание в собственности а земля в аренде

Земля и строение: связанные одной цепью

В соответствии с Земельным кодексом в России действует принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Другими словами, если вы продаете дом, то земельный участок, на котором он расположен, также должен быть продан.

Разумеется, такой способ правомерен только тогда, когда земля и отчуждаемое здание принадлежат одному лицу.

Самый простой случай

Согласно ст. 35 Земельного кодекса, отчуждение здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Исключение составляют следующие случаи:
— если речь идет об отчуждении части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— когда отчуждается здание, которое находится на земельном участке, изъятом из оборота.

Продавец владеет долей в праве собственности на здание, а участок, на котором оно расположено, принадлежит нескольким лицам? Продажа доли здания влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок в пропорциональном размере. Но необязательно продавать вместе со зданием весь участок. Допустим также вариант, когда отчуждается часть земли, на которой это здание стоит и которая необходима для его использования. В этом случае должны быть проведены работы по разделению земельного участка (межевание). В результате разделения образуются два участка, которым присваиваются новые кадастровые номера.

Таким образом, при продаже недвижимости с земельным участком реальны два варианта: вместе со зданием, строением, сооружением отчуждается весь земельный участок или его часть, на которой недвижимость расположена и которая нужна для ее дальнейшего использования.

Из пользователей — в собственники

Если недвижимость принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненно наследуемом владении, то, естественно, распоряжаться им не получится. Что делать в этом случае? Участок возможно получить в собственность.

Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования землей на право аренды или приобрести участок в собственность, религиозные организации — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года.

Для частных лиц оформление в собственность земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, не ограничено никаким сроком. С момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

При продаже зданий, которые расположены на земле, предоставленной юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, участки подлежат переоформлению в аренду или должны быть приобретены в собственность (по выбору покупателя здания).

Таким образом, гражданин вправе переоформить земельный участок в собственность и продать его вместе с недвижимостью. Юридическое лицо переоформляет земельный участок в собственность или в аренду.

При продаже здания, расположенного на арендованном земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец.

Если продавец после продажи недвижимости решает расторгнуть договор аренды, то новый собственник здания имеет преимущественное право покупки или аренды участка.

Допустим, у собственника продаваемого здания на арендуемом земельном участке есть еще одно здание на этом же участке. Тогда продавец недвижимости (он же арендатор земельного участка) обращается к арендодателю для изменения договора в связи с изменением объекта аренды. То есть продавец недвижимости, продав здание, не будет пользоваться земельным участком под расположенным зданием, значит, размер арендуемой земли уменьшится. Земля подлежит разделению на два участка с проведением кадастровых работ. Один участок будет передан на праве аренды новому собственнику здания, а другой — прежнему арендатору.

В этой же ситуации продавец недвижимости может передать арендуемую землю в субаренду, чтобы не переоформлять договор с арендодателем. Такая ситуация возникает в случае, если надо передать права не на весь участок, а только на его часть, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Эта часть должна быть сформирована и указана на кадастровом плане всего участка.

Передача земли в субаренду осуществляется в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Но при субаренде ответственным перед арендодателем, в том числе по арендным платежам, остается арендатор. При оформлении прав на землю следует помнить, что договоры аренды или субаренды земельного участка, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

www.vnv.ru

Дом в собственности, а земля в аренде на прежнего собственника. Можно ли через суд переоформить договор аренды на меня?

Добрый вечер! Я участвую в торгах, лот -дом, земля в лоте не участвует, она в аренде, на человеке, чей дом и реализуют за неоплату кредита. Банку пока не удалось договориться, чтобы прежний хозяин оформил переуступку договора аренды с администрацией на нового хозяина, вопрос в том, если я стану хозяином дома, смогу ли я по суду получить в аренду участок под домом (с дальнейшим оформлением в собственность, аренда истекает в 20 году)?

Уточнение клиента

Можно уточнить, эта фразаподразумевает подъезд к дому и какое то минимальное расстояние от дома?

… использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях..

Прикрепил схему расположения дома.

22 Марта 2018, 19:08

У прежнего хозяина дома в аренде весь участок и дом один, других строений нет.

22 Марта 2018, 19:51

22 Марта 2018, 20:42

Ответы юристов (12)

Здравствуйте! С приобретением права собственности на жилой дом, Вы приобретаете право на использование соответствующей части земельного участка, занятой домом для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник и у Вас возникает преимущественное право покупки или аренды земельного участка (ст. 35 ЗК РФ). Судебный порядок не требуется.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. В соответствии с

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В связи с этим, приобретя дом, Вы сможете лишь пользоваться той частью земельного участка, что непосредственно занята домом и необходима для эксплуатации дома. На остальную часть участка, без согласия прежнего арендатора, до истечения срока аренды Вы претендовать не сможете. С уважением Евгений Беляев

Именно так — подъезд к дому и минимальное расстояние для обслуживания дома.

Уже после истечения срока аренды земельного участка или в случае его расторжения, Вы сможете обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении участка Вам. С уважением Евгений Беляев

Можно уточнить, эта фразаподразумевает подъезд к дому и какое то минимальное расстояние от дома?

… использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях..

Подъезд к дому минимальное расстояние необходимое для использования дома. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой домом и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Если у прежнего владельца в аренде был весь земельный участок, Вы приобретаете право аренды всего участка

ч. 3 ст. 552 ГК РФ При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

ч. 2 ст. 271 ГК РФ При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Это не столь важно. Для обслуживания дома весь участок не требуется. При этом я не исключаю, что прежний арендатор откажется от своего договора. Тогда Вы будете вправе претендовать на данный участок. Без этого, к сожалению, нет

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. (п. 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»)

Странно, что предметом ипотеки был дом без права аренды. Обычно банк в обеспечение кредита берет и дом и право аренды. Тем более, что согласие на передачу в залог публичного Арендодателя не требуется.

ч. 5 ст. 22 ЗК РФ

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Исходя из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) (п. 8) Вы вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей Арендатора.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На действия с участком наложено обременение банком, но в торгах (росимущество) заявлен только дом.

22 Марта 2018, 20:10

Описание лота, тут ошибка только в фамилии, они указали предыдущего арендатора, не того, чей дом (с ним был составлен договор о переуступке аренды).

Лот №9, Жилой дом, площадью 335.1 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 39:03:040****, расположенный на земельном участке, площадью 1200 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 39:03:0******, договор аренды с Ростор… Е.Ф. №887 от 22.06.2010 г., срок действия до 01.06.2020 г.

В росимуществе настаивают, что продают только дом, без участка. Поэтому и возник у меня вопрос, смогу ли я оформить на себя участок..

22 Марта 2018, 20:20

Что-то это странно. Должно быть все одним лотом. Может техническая ошибка? (не дописали про участок) Попытайтесь уточнить в в ФССП и Росимуществе.

Совершенно верно, о чем я и говорил — часть участка, занятого зданием и необходимая для его использования.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. N 11

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Я считаю да. Это подтверждается Вышеприведенным обзором.

И, как указал Беляев Евгений, срок договора истечет и у Вас будет исключительное право.

Но все равно если ипотека была наложена и на дом и на участок должен реализоваться весь предмет ипотеки. Странно, что банк не протестует.

Если торги уже объявлены, можно попробовать написать жалобу в ФАС. Обоснование — так как вместе с домом не реализуется право аренды, то данным обстоятельством ограничивается круг потенциальных участников. Может это с подвигнет Росимущество включить в лот право аренды.

ч. 2 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ ( «О защите конкуренции»

Действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены в результате осуществления в отношении таких лиц процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, либо предъявления требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства (далее в настоящей статье — заявитель).

Земля под домом в аренде

Добрый день, собираюсь приобретать квартиру в строящемся доме. Компания ГДСК, вроде с хорошей репутацией. Разрешение на строительство есть. Договор заключаем долевого участия. Но земля, на которой строится дом не в собственности застройщика, а в аренде на 49 лет. Аренда получена в КУГе, я так понимаю это значит у муниципалитета? Значит ли это, что после расторжения договора аренды, я как собственник квартиры, попаду в спорную ситуацию.И стану арендатором земли, на которой стоит дом. На каких условия возможно переоформление ее в собственность?

Ответы юристов (1)

Согласно ст 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

m.pravoved.ru

Здание в собственности, а земля под ним у владельцев многоквартирного дома

Здравствуйте! Купил в собственность отдельностоящее одноэтажное здание площадью 35 м.кв. Здание распологается во дворе жилых пятиэтажек. Три года назад жильцы одного из домов на общем собрании получили всю площадь дворой территории в собственность. Предыдущий собственник здания об этом не знал и во время не подал документы, чтобы получить земельный участок под зданием в собственность! В данный момент нет нормального подъезда к зданию, чтобы элементарно его обслуживать. Как минимум хотелось бы перед фасадом парковать рабочую машину! Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?

Ответы юристов (14)

Предыдущий собственник здания об этом не знал и во время не подал документы, чтобы получить земельный участок под зданием в собственность! В данный момент нет нормального подъезда к зданию, чтобы элементарно его обслуживать. Как минимум хотелось бы перед фасадом парковать рабочую машину! Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?
Илья

Здание оформили через Росреестр? План межевания придомовой территории видели? Есть ли межевой план под Вашим зданием? На основании чего принадлежало здание Вашему продавцу?

По общим правилам, если Ваш продавец законно оформил право собственности на здание, то согласно ст. 552 ГК РФ: 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Собственность оформлена в росреестре, здание продавцу принадлежало на основании свидельства собственности! Межжевоц план не видел

09 Марта 2016, 12:24

Здравствуйте. Если земля в собственности у иных лиц — тут только 1 вариант — договариваться с ними.

Как вариант- можно сделать сервитут — для прохода к зданию, проезду.

Может быть как платным, так и бесплатным (как договоритесь). Если вам в нем откажут собственники можно обратиться в суд для его установки.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Так же может быть такой вариант

гк ст. 552 (при наличии документов) — но у вас уже я так понимаю именно ваша земля у др собственников.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Добавлю к ответам уважаемых коллег, что в случае не дай Бог пожара, все, что есть на пути у пожарных машин — будет просто сметено с их пути, включая припаркованные машины.

Что касается выделения вам места под парковку, попытайтесь заключить договор с собственниками.

Добрый день, Илья.

В данный момент нет нормального подъезда к зданию, чтобы элементарно его обслуживать. Как минимум хотелось бы перед фасадом парковать рабочую машину! Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?
Илья

В данной ситуации в любом случае поскольку Вы являетесь собственником недвижимости на земельном участке, то Вы имеете право пользования данным земельным участком на основании ст. 271 ГК РФ.

ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Также на мой взгляд необходимо определиться с законностью акта межевания земли, расположенной под многоквартирным домом. ст. 36 ЖК РФ: 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

но лучше как указал выше Балашов Владимир — мирно договориться.

Три года назад жильцы одного из домов на общем собрании получили всю площадь дворой территории в собственность.
Илья

Это не очень хорошо. Так как срок исковой давности 3 года.

Предыдущий собственник здания об этом не знал и во время не подал документы, чтобы получить земельный участок под зданием в собственность!
Илья

Возможно собственник все знал, но не мог просто подать документы, чтоб оформить землю под строением в собственность, так как не имел права.
И если сделка была недавно возможно лучший вариант расторгнуть ее, и вернуть данное имущество старому владельцу.

Скажите, а на основании чего предыдущий владелец пользовался Землей? как ему ее город выделил, или УК жильцов? В аренду, для постройки временного сооружения, или капитального строения, или что?

Так что, сейчас важны всё нюансы оформления земли и дома, межевалась ли земля, был ли отделен кусок земли двора, на котором стоит магазин от общей площади земли двора, или нет.
Так что предоставьте пожалуйста,
1. кадастровый паспорт на землю
2.Договор на пользование землей.

Здание построено в 1980г. Раньше это было здание прачечной, в собственности у города. Потом его с аукциона взяли в аренду и через несколько лет выкупили. В Ярославле это нормальная ситуация, когда покупаешь муниципальную недвижимость, а потом оказывается что ни договоров с коммунальщиками, ни оформленного земельного участка..

09 Марта 2016, 12:20

Здравствуйте. В данном случае право пользования у Вас участком необходимым для обслуживания есть.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Так что имеете право требовать или в досудебном порядке доступ к ЗУ, либо в судебном. Насчёт машины вряд ли, а вот доступ для обслуживания безусловно имеете право требовать.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Балашов Владимир

Сервитут тут ни при чём, у клиента вообще нет никакого земельного участка.

А что с межеванием под домом? Границы его пересекают Ваше здание?

Здравствуйте. Для начала вам необходимо оформить право собственности на земельный участок под зданием. Для этого вам необходимо подать в суд заявление о признании решения общего собрания недействительным в части земли под вашим зданием и признания вашего права собственности на землю под зданием, так как земля под зданием принадлежит собственнику здания. Это автоматически. Поэтому суд должен встать на вашу сторону и признать ваше право собственности на земельный участок. Если суд примет решение в вашу пользу, произведете раздел земельного участка и отмежуете землю под зданием. Расходы на кадастрового инженера будут ваши. Для того, чтобы никто не заявил о пропуске срока исковой давности (3 года), заявите, что о нарушении своих прав узнали только сейчас, когда начали решать вопрос о парковке автомашины. В качестве свидетеля заявите предыдущего владельца здания, который как вы указали, тоже ничего не знал про решение общего собрания. После оформления права собственности будете решать вопрос с подъездом и проходи к вашему зданию. Если жильцы начнут препятствовать, в судебном порядке потребуете оформления сервитута, суд должен удовлетворить такое требование, так как действия жильцов будут ограничивать ваши права на использование вашей частной собственности. Парковку сделать не сможете, так как земля ваша только под зданием, прилегающая территория в собственности жильцов и вряд ли она требуется для использования вашего здания. Разрешение на парковку надо требовать у жильцов. Лучше договариваться мирно, чем судиться. Чтобы не судиться, можете попробовать объяснить жильцам ваше право на землю под зданием и произвести раздел земли без решения суда за ваш счет. Тогда может и дадут согласие на парковку

А потом по таким нормальным ситуациям ты остаешься ни с чем.

Здание построено в 1980г. Раньше это было здание прачечной, в собственности у города. Потом его с аукциона взяли в аренду и через несколько лет выкупили.
Илья

То, что здание стоит с 1980 года, это очень хорошо. Возможно и было какое то межевание.
а если и нет, то стоит применить право приобретательной давности.

ГК РФ Статья 234. Приобретательная давность
1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Строение следует, судьбе земельного участка, то есть для полной покупки необходимо покупать, и землю под ним.
Но и ТСЖ, не могло, оформить землю в свою собственность, под чужим имуществом которое стоит там уже более 30 лет.

Значит всё хорошо — на участок имеете право, как писал выше. Но как Вам его отстоять — либо договориться собственникам квартир в доме, если нет, то в судебном порядке. Но прежде необходимо ознакомиться с межевым планом, чтобы видеть ситуацию — стоит ли вообще судиться.

В любом случае право пользования участком у Вас есть, даже если право собственности на него не оформлено. То есть пользоваться можете им.

Здравствуйте. Если Вы хотите признать право собственности на земельный участок, то в первую очередь Вам необходимо обжаловать право собственности собственников МКД. До той поры пока Вы это не сделаете, все остальные действия, которые указали коллеги по приобретению права собственности, бессмыслены, т.к. Вам откажут.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

52. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В этом случае по заявлению собственников МКД может быть применен срок исковой давности, который составляет 3 года с момента как вы узнали или должны были узнать о наличии права, т.к. возможность оспорить у Вас имеется только по ст. 168 ГК РФ, т.к. решение было принято с нарушением закона.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ)
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

При этом изменение собственника Вашего здания значения не имеет, т.к. срок будет рассчитываться именно с того момента, когда предыдущий собственник должен был узнать о нарушении права.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43
«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»
6. По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.
В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Если же Вам откажут, то руководствоваться надлежит ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ.

.Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
— КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права на недвижимость, см. также статью 35 Земельного кодекса РФ.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

и соответственно требовать беспрепятственного доступа к данному зданию, в том числе для проезда автомашин и спец техники.

В данном случае сроков исковой давности нет, т.к.

Статья 208. Требования, на которые исковая давность не распространяется
Исковая давность не распространяется на:
требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);

В данном случае Вам необходимо обратиться в суд с иском о признании недействительными координат поворотных точек земельного участка (придомовой территории) и исключении их государственного кадастра недвижимости. В судебном заседании заявить ходатайство о назначении земельноустроительной экспертизы. Кроме того, в иске необходимо указать, что иных способов для защиты Вашего нарушенного права у Вас нет, поскольку выступать заказчиком работ по изготовлению межевого плана Вы тоже не можете, так как не являетесь собственником земли. Получите отказ местной администрации о невозможости предоставить Вам в собственность земельный участок, поскольку юридически он принадлежит другому лицу.

Попробуйте запросить в органах БТИ старые технические паспорта на Ваше здание, возможно там есть ситуационные планы, в которых отражены, какого размера был земельный участок, примыкающий к зданию.

В случае положительного решения сведения о границах участка будут исключены из кадастра. Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости. Решение в конечном итоге будет принимать администрация.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

admin

Обсуждение закрыто.