Признание общей долевой собственности

Признание общей долевой собственности

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 ноября 2013 г. N 8557/13 Суд оставил без изменения ранее принятые судебные акты по иску в части признания права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, поскольку невозможно признать право общей долевой собственности на общее имущество здания лишь за частью собственников помещений в доме

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Абсалямова А.В., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Борисовой Е.Е., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Першутова А.Г., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление обществ с ограниченной ответственностью «СМН», «КОНСАЛТИНГ», «ГЛЮТЕН», «Пологруд», «КАФЕ «АРТИСТИЧЕСКОЕ», «СВЛА», «КТЛС-4», «МАЛН», «НМСА», «СИГМА», «Диетка на Пушкинской», «ОМЕГА», «КАСКАД», «ЭСТА» о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.04.2013 по делу № А40-111453/11-11-961 Арбитражного суда города Москвы.

В заседании приняли участие представители:

от заявителей — обществ с ограниченной ответственностью «СМН», «КОНСАЛТИНГ», «ГЛЮТЕН», «Пологруд», «КАФЕ «АРТИСТИЧЕСКОЕ», «СВЛА», «КТЛС-4», «МАЛН», «НМСА», «СИГМА», «Диетка на Пушкинской», «ОМЕГА», «КАСКАД», «ЭСТА» — Цветков Ю.Ю., Шемяткова А.Г.;

от Департамента имущества города Москвы и Правительства Москвы — Токорев С.А.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве — Филиппова Е.С.

Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ФШЩ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения (лестничные площадки) общей площадью 100,2 кв. метра (помещения «А» на 1, 2, 3, 4 этажах; далее — спорные нежилые помещения), расположенные в строении 3 дома № 5/6 по улице Большая Дмитровка, а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы на эти нежилые помещения.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Государственный центральный музей музыкальной культуры имени М.И. Глинки, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы.

До принятия судом решения обществом с ограниченной ответственностью «ФШЩ» был заявлен отказ от иска в части признания недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы на спорные нежилые помещения.

Определением суда первой инстанции от 03.04.2012 к участию в деле в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве соистцов привлечены общества с ограниченной ответственностью «СМН», «21-НЩ», «ГЛЮТЕН», «Пологруд», «КАФЕ «АРТИСТИЧЕСКОЕ», «СВЛА», «КТЛС-4», «МАЛН», «НМСА», «МСФ», «Диетка на Пушкинской», «ОМЕГА», «КАСКАД», «ЭСТА» (далее — истцы), заявившие аналогичное требование о признании права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2012 иск в части признания за истцами права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения удовлетворен; производство по делу в части требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы на эти нежилые помещения прекращено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2012 произведена замена истцов — обществ с ограниченной ответственностью «ФШЩ», «21-НЩ» и «МСФ» их правопреемниками — обществами с ограниченной ответственностью «КОНСАЛТИНГ» и «СИГМА»; решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 11.04.2013 отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в части удовлетворения иска о признании права общей долевой собственности и в его удовлетворении отказал; в остальной части судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции истцы просят его отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, регулирующих отношения участников общей долевой собственности, и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, истцы являются собственниками нежилых помещений, находящихся в здании, расположенном по адресу: Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 5/6, стр. 3, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности, оформленными в период с 2007 по 2011 год.

Спорные нежилые помещения общей площадью 100,2 кв. метра, расположенные на 1, 2, 3, 4 этажах и являющиеся лестничными площадками одной подъездной лестницы, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.02.2006 серии АВ 77 № 942427 принадлежат на праве собственности городу Москве в числе иных помещений общей площадью 1353,3 кв. метра в этом же здании.

Истцы лишены возможности пользоваться спорными помещениями ввиду того, что на первом этаже расположен круглосуточный пост охраны Государственного центрального музея музыкальной культуры имени М.И. Глинки, препятствующий свободному доступу.

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что лестницы в силу своих технических характеристик относятся к местам общего пользования и образуют общее имущество всех собственников помещений в здании. Согласившись с этими правовыми выводами, суд кассационной инстанции отказал в иске, сославшись на ненадлежащий выбор способа защиты, указав, что признание права только за истцами, которым принадлежат не все помещения в здании, лишит права общей долевой собственности иных собственников помещений в этом здании.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — постановление № 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 постановления № 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Спорные нежилые помещения этому критерию не отвечают.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 04.07.1996 № 559 в целях выполнения к 850-летию Москвы работ по созданию и подготовке к открытию Государственного мемориального музея С.С. Прокофьева по ходатайству Министерства культуры Российской Федерации, деятелей культуры и искусства Государственному центральному музею музыкальной культуры имени М.И. Глинки (в состав которого входит музей С.С. Прокофьева) переданы в долгосрочную аренду квартира № 34 дома № 6/5, строение 3, по Камергерскому переулку общей площадью 225 кв. метров, лестницы и лестничные площадки парадного и черного входов (от входа в строение до выхода на кровлю). Ремонтно-реставрационные работы в соответствии с концепцией Государственного мемориального музея С.С. Прокофьева Москва обязалась выполнить за свой счет.

Как следует из акта реализации инвестиционного проекта, подписанного 02.11.2005 между Правительством Москвы и обществом с ограниченной ответственностью «Политерн» (инвестором), согласно инвестиционному контракту от 01.07.1993 № 8-1/р-2 и дополнительным соглашениям к нему от 08.01.1997 № 8-1/р-2-919УП, от 17.08.1998 № 8-1/р-2-1284, от 15.08.2000 № 8-1/р-2-1609 была проведена реконструкция административного здания по адресу: Москва, ул. Большая Дмитровка, д. 5/6, стр. 3, 4.

По результатам специально выполненных в процессе реконструкции здания работ лестница с расположенными на ней спорными нежилыми помещениями (лестничными площадками), предназначенная исключительно для музея С.С. Прокофьева, стала частью помещения самого музея.

Объект принят в эксплуатацию приемочной комиссией по акту от 27.02.2004, утвержденному распоряжением префекта Центрального административного округа г. Москвы от 12.03.2004 № 1529-р. Спорные нежилые помещения, необходимые для целей организации музея С.С. Прокофьева, на основании акта о реализации инвестиционного проекта от 02.11.2005 переданы городу Москве и зарегистрированы ею 20.02.2006 на праве собственности.

Сведений об оспаривании названного акта, в том числе лицами, получившими долю в праве на общее имущество реконструированного здания, материалы дела не содержат, и истцы на наличие каких-либо разногласий по упомянутому акту (в том числе со стороны своих правопредшественников) не ссылались.

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент реализации инвестиционного проекта) под реконструкцией понималось изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Следовательно, при проведении в установленном порядке реконструкции здания не исключается изменение состава и назначения помещений, относившихся ранее к общему имуществу этого здания.

Лестница с лестничными площадками (спорными нежилыми помещениями) после завершения реконструкции стали частью музея С.С. Прокофьева, имеющего отдельный вход с улицы и расположенного на 3 и 4 этажах четырехэтажного здания по адресу: Камергерский переулок, дом 6.

Для иных собственников помещений в реконструированном здании выходы из принадлежащих им помещений на лестницу музея не проектировались, их вход с улицы был предусмотрен через другие подъезды и лестницы.

Музей С.С. Прокофьева работает и входит в состав федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Всероссийское музейное объединение музыкальной культуры имени М.И. Глинки», который Указом Президента Российской Федерации от 24.01.1995 № 64 включен в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации.

Принадлежащая музею С.С. Прокофьева лестница (включая спорные нежилые помещения — лестничные площадки) не отвечает правовому критерию обслуживания более одного помещения в здании и не может быть отнесена к общему имуществу здания, на которое распространяется режим общей долевой собственности собственников всех помещений в здании.

Иные собственники помещений в здании с момента окончания его реконструкции в 2005 году не могли осуществлять ни владение, ни пользование спорными нежилыми помещениями, их интерес в проходе к собственным помещениям согласно инвестиционному проекту удовлетворен в ином порядке.

Введение режима общей долевой собственности на внутреннюю лестницу одного помещения в здании, необходимую для обслуживания только этого помещения, имеющего своего собственника, законодательством не предусмотрено.

Суд первой инстанции отклонил как не относящиеся к делу доводы о несанкционированном оборудовании обществом с ограниченной ответственностью «ФШЩ» для своего помещения второго и не предусмотренного при реконструкции здания выхода на лестницу музея на лестничной площадке второго этажа, что и послужило одним из поводов для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем данное обстоятельство не влияет и не может повлиять на правовой режим спорных нежилых помещений как не относящихся к общему имуществу здания.

Вывод суда кассационной инстанции о невозможности признать право общей долевой собственности на общее имущество здания лишь за частью собственников помещений в доме, как это сделано судами первой и апелляционной инстанций, является правильным.

Пунктами 3-5 постановления № 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За отдельными изъятиями доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Принимая во внимание, что судом кассационной инстанции, неверно определившим правовую природу спорных нежилых помещений, тем не менее правильно отказано в иске с приведением надлежащих правовых мотивов, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.04.2013 по делу № А40-111453/11-11-961 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения.

Заявление обществ с ограниченной ответственностью «СМН», «КОНСАЛТИНГ», «ГЛЮТЕН», «Пологруд», «КАФЕ «АРТИСТИЧЕСКОЕ», «СВЛА», «КТЛС-4», «МАЛН», «НМСА», «СИГМА», «Диетка на Пушкинской», «ОМЕГА», «КАСКАД», «ЭСТА» оставить без удовлетворения.

Обзор документа

Истцы просили признать право общей долевой собственности на нежилые помещения — лестничные площадки одной подъездной лестницы в здании. Президиум ВАС РФ оставил в силе постановление кассационной инстанции, которая отказала в иске. При этом он отметил следующее.

Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме. Спорные нежилые помещения этому критерию не соответствуют.

Как следует из материалов дела, в целях организации музея в здании проведена реконструкция. После ее завершения лестница и спорные площадки стали частью музея, имеющего отдельный вход с улицы. Для иных собственников помещений в реконструированном здании выходы на лестницу музея не проектировались. Их вход с улицы был предусмотрен через другие подъезды и лестницы.

Принадлежащая музею лестница (включая спорные лестничные площадки) не отвечает критерию обслуживания более одного помещения в здании. Она не может быть отнесена к общему имуществу здания, на которое распространяется режим общей долевой собственности собственников всех помещений в здании.

Иные собственники помещений в здании с момента окончания реконструкции не могли ни владеть, ни пользоваться спорными нежилыми помещениями. Их интерес в проходе к своим помещениям удовлетворен в ином порядке.

Законодательством не предусмотрено введение режима общей долевой собственности на внутреннюю лестницу одного помещения в здании, необходимую для обслуживания только этого помещения, имеющего своего собственника.

www.garant.ru

Признание общей долевой собственности

Право собственности – комплекс норм современного права, которым обладает собственник в отношении принадлежащего ему имущества. Это право признается и гарантируется законами Российской Федерации, Гражданским кодексом и Конституцией РФ. В большинстве случаев право собственности возникает при приобретении имущества или в результате наследования от наследодателя к наследникам. В арбитражной практике судов наиболее частыми спорами в отношении прав собственности являются иски о праве собственности на недвижимость и иное имущество при наследовании, расторжении брака и пр.

Общая и долевая собственность

В случаях, когда имущество принадлежит нескольким лицам, возникает общая собственность. В общей собственности может быть не только имущество, которое можно разделить — делимое имущество, но и неделимое. Например, квартира при наследовании несколькими наследниками. Таким образом, если имущество находиться в общей собственности у двух или более наследников, и при этом определена доля каждого из них – это долевая собственность.
В частном случае имущество может принадлежать и оспариваться несколькими физическими или юридическими лицами. В таких случаях необходимо признание общей долевой собственности и определение отношений, долей, в праве на рассматриваемое имущество. Для детального анализа ситуации и оценке перспектив признания общей долевой собственности в рамках третейского судопроизводства в Отделе досудебного консультирования Федерального Арбитражного Третейского Суда Города Москвы возможно получение бесплатной юридической консультации и помощи в подготовке и ведение дела в суде.

Рассмотрение исков по признанию общей долевой собственности в арбитражном учреждении

При анализе статистики рассмотрения исков по признанию общей долевой собственности в государственных судах основным негативным параметром являются длительные сроки рассмотрения такого рода дел. Обычно, это занимает от нескольких месяцев до года. Благодаря профессиональному судебному составу Федерального Арбитражного Третейского Суда Города Москвы, опыту и профессионализму судей, а также отлаженному механизму на всех этапах судебного процесса: от процедуры подачи иска до получения исполнительного листа на решение третейского суда, максимально оптимизированы сроки и порядок рассмотрения дел в арбитражном учреждении.

Образцы судебных решений арбитражного учреждения по признанию общей долевой собственности

Арбитражное учреждение представляет для ознакомления образцы судебных решений из существующей практики Федерального Арбитражного Третейского Суда Города Москвы по признанию общей долевой собственности.

rossud.ru

О судебной практике признания права общей долевой собственности на помещения общего пользования при соотношении долей собственников 1/0

Автор: Анастасия Столярова

Столярова Анастасия, корпоративный юрист

Юристам, работающим с недвижимостью, хорошо знакома тема о праве общей долевой собственности на помещения общего пользования (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты и т. д.) в нежилых зданиях.

После закрепления в 2009 году в арбитражной практике применения аналогии закона о жилых объектах к нежилым во многие ситуации была внесена ясность.

Сейчас при спорах о праве собственности на вспомогательные помещения в основном рассматриваются вопросы, касающиеся соотношения норм законодательства о приватизации и норм Гражданского кодекса РФ; об отнесении спорных объектов к помещениям общего пользования по различным основаниям с целью исключения их из общей долевой собственности; споры, связанные со строительством; некоторые другие споры.

В статье рассматривается интересный пример, который можно отнести к числу редких и, возможно, пока неразрешимых в условиях существующего законодательства и судебной практики.

Коммерческая организация столкнулась со следующей правовой ситуацией.

Отдельно стоящее здание находилось в государственной собственности и было приватизировано в 2000 г. Между гос. собственником (г. Москва) и коммерческой организацией был заключён договор купли-продажи, согласно которому организации передавалась в собственность часть помещений в здании. Другая часть помещений оставалась в гос. собственности. Казус заключается в том, что все помещения, поступившие в собственность организации, были основными (комнаты, офисы), а все помещения, оставшиеся в гос. собственности, являлись по сути вспомогательными (техническими, служебными), то есть относились к помещениям общего пользования.

Право собственности было зарегистрировано за двумя владельцами в установленном порядке, выдано два свидетельства с указанием помещений и их площадей.

После этого помещения гос. собственника были переданы организации в пользование на основании договора аренды. Организация на протяжении многих лет фактически несла бремя содержания всего здания и вносила установленную арендную плату второму собственнику.

В какой-то момент возникла необходимость отчуждения принадлежащих организации площадей, при этом обозначились проблемы, связанные с наличием второго собственника, который владеет помещениями практически формально. Встал вопрос о приобретении права собственности на всё здание.

По ряду причин вариант выкупа спорных помещений организацией не рассматривался, было принято решение о защите своего права в судебном порядке.

Юристы организации предприняли две попытки обращения в суд с разным предметом иска в разные периоды (истцами в двух арбитражных делах были разные организации, т. к. объект передавался новому собственнику, для схематичности используется общее обозначение «истец, организация»).

Первоначально было подано исковое заявление о признании права собственности на спорные помещения за истцом по основаниям, предусмотренным ст. 135 ГК РФ о судьбе принадлежности при главной вещи. Далее исковые требования были уточнены: дополнительно истец заявил требование о прекращении права собственности города Москвы на спорные помещения (дело № А40- 112969/2010).

Арбитражный суд города Москвы в иске отказал, мотивируя тем, что «согласно ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Исходя из положений названной статьи и оценивая условия договора купли-продажи, можно сделать вывод, что по соглашению сторон спорные помещения были исключены и не вошли в объект купли-продажи. Между сторонами иного соглашения, в частности, изменяющего условия договора купли-продажи, либо договора купли-продажи спорного имущества не заключено», а также «не подлежит удовлетворению требование истца о прекращении права собственности ответчика на спорные помещения. При этом суд исходит из того, что отсутствуют основания, предусмотренные ст. 235 ГК РФ, для прекращения права».

В апелляционной жалобе истец оспаривает довод суда о том, что технические помещения не вошли в перечень передаваемых объектов по договору купли-продажи только потому, что не были в договоре указаны и должны считаться переданными «автоматически».

Суд, не согласившись с этим доводом, исходя из буквального толкования положений договора, дополнительно ссылается на Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21.07.1997, который предусматривает принцип платности приобретения приватизируемого имущества и делает вывод, что «признание права собственности на имущество в порядке ст. 135 ГК РФ невозможно, поскольку означало бы безвозмездную передачу государственной собственности г. Москвы истцу», «права собственности на спорную недвижимость у истца никогда не возникало, в связи с чем оно не может быть и нарушено».

Решение суда апелляционной инстанции истцом не оспаривалось.

Вторая попытка разрешить ситуацию была предпринята через некоторое время путём подачи искового заявления о признании права общей долевой собственности на спорные помещения, то есть с другим предметом иска (дело № А40-161375/2012). Учитывая, что истцу принадлежат все основные помещения, а ответчику — только вспомогательные, при этом в силу закона право общей долевой собственности принадлежит сособственникам пропорционально занимаемым площадям — нельзя не отметить некоторую оригинальность исковых требований.

Однако Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил, сформулировав резолютивную часть решения традиционно для споров с таким же предметом иска, то есть согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»: «Признать право общей долевой собственности (истца) … на помещения общей площадью … в здании, расположенном по адресу: … в размере пропорционально площади, находящейся в его собственности».

Суд апелляционной инстанции оставил решение в силе, однако суд кассационной инстанции обратил внимание на фактическую невыполнимость решения суда, на неполноту исследования вопроса о том, что режим долевой собственности в рассматриваемом случае невозможен, т. к. у имущества остаётся только один собственник: «Суды не дали какой-либо оценки доводам Департамента городского имущества города Москвы о том, что иных собственников помещений нет и в случае удовлетворения исковых требований истец становится единственным собственником помещений в данном здании.

Приведённые доводы заслуживали внимания, поскольку, по смыслу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, приобретающее все доли в праве собственности на объект имущества, становится единоличным собственником такого объекта как единого целого (индивидуальная собственность).

Принимая во внимание, что требования заявлены в отношении всех помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве, суду следовало установить, в чьей собственности находятся помещения в здании, кто является участниками долевой собственности совместно с истцом, и в зависимости от установленных обстоятельств определить, является ли избранный истцом способ защиты права надлежащим».

К сожалению, истец принял решение не продолжать судебное разбирательство и отозвал иск, лишив юридическую общественность возможности узнать мнение высшего судебного органа по этому делу.

Для формирования каких-то предположений о возможном развитии аналогичных дел приведём некоторые подробности, не вошедшие в общедоступные тексты судебных решений.

После вступления в силу решения суда первой инстанции истцом было подано заявлении о регистрации права общей долевой собственности на спорные помещения. Росреестр отказал в государственной регистрации права по основанию, предусмотренному п. 1.2. ст. 20 Закона о регистрации, согласно которому не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтённым в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Отдельным абзацем регистратор касается вопроса о прекращении права собственности г. Москвы как субъекта и индивидуальной, и долевой собственности: «Дополнительно сообщаю, что прекращение права собственности города Москвы на (площадь) приведёт к отсутствию лица как участника общей долевой собственности, поскольку, по сведениям Управления, других помещений в собственности города Москвы не имеется».

Формулировка позволяет предполагать, что в случае постановки спорных помещений на кадастровый учёт отказа в регистрации по другим основаниям не возникло бы. Видимо, следующим этапом было бы признание права собственности на всё здание в судебном порядке.

Департамент городского имущества г. Москвы в апелляционной и кассационной жалобах указывал несколько различных самостоятельных оснований для отмены решения суда первой инстанции, а именно: недопустимость безвозмездного выбытия имущества из собственности г. Москвы (без отсылки к закону «О приватизации», но см. решение по делу № А40-112969/2010); фактическое лишение г. Москвы права индивидуальной собственности в результате признания права долевой собственности (то есть заявленный предмет иска фактически не соответствует реальному результату, ненадлежащий способ защиты права); недоказанность отнесения всех спорных помещений к служебным (оспаривание технического заключения экспертной организации). Последнему пункту — попытке выделить часть помещений из числа вспомогательных с целью сохранить право индивидуальной собственности на них — уделено много внимания, возможно, по причине предполагаемой ответчиком уязвимости правовой позиции по двум предыдущим основаниям.

При анализе судебной практики прецедентов с таким сочетанием долей и назначения помещений найти не удалось.

Для Росреестра основанием для регистрации права собственности на всё здание за истцом будет решение суда о признании права собственности истца на спорные помещения (п. 8 Постановления Пленума № 64, Письмо Росреестра от 17.04.2012 № 14-1740/12 — в случае приобретения одним лицом в различное время по различным основаниям всех долей в праве собственности на один и тот же объект недвижимости, такое лицо становится единоличным собственником данного объекта недвижимости, дело № А39-2998/2012 — собственнику всех квартир в многоквартирном доме отказано в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под зданием, однако предполагается право обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права индивидуальной собственности на весь объект).

Существуют ли основания для признания права собственности на спорные помещения за истцом? На первый взгляд, проблема заключается только в соотношении долей основных помещений 1/0 и отсутствии проверенных оснований и формулировок для признания права за истцом «пропорционально занимаемой площади».

Однако особенностью дела является участие гос. собственника и первоначальное выбытие имущества из его владения в результате приватизации. Согласно п. 2 ст. 217 ГК РФ, «при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное».

На основании анализа судебных актов и материалов дела (доводов ответчика) по приведённому в статье примеру можно предположить, что суд будет уделять внимание предмету иска, выбору истцом надлежащего способа защиты своего права, а также вопросу о допустимости безвозмездного лишения гос. собственника его имущества, что противоречит законодательству о приватизации.

Ответчик настаивает на недопустимости безвозмездного выбытия имущества из гос. собственности, однако неясно, чем в правовом смысле частичное выбытие имущества в силу закона при возникновении права общей долевой собственности на помещения общего пользования отличается от полного выбытия при признании всех помещений общими. Расчёт долей идёт пропорционально занимаемым площадям, и нет принципиальной разницы, равны ли доли ½, 1/300 или 1/0, закон одинаков для любых цифр.

Имеется практика признания судами прав сособственников на общее имущество зданий, частично отчуждённых в результате приватизации с сохранением доли гос. собственника, без возникновения вопроса об обязательной возмездности (Определение ВАС РФ от 23.03.2011 № ВАС2697/11). Более того, в судебных актах по этому делу (№ А76-3894/2010) есть мнение суда о том, что регистрация права индивидуальной собственности на общие объекты могла осуществляться без обращения в суд: «Довод управления о том, что прекращение права собственности муниципального образования «Город Снежинск» на спорное помещение должно быть осуществлено в судебном порядке путём признания права общей долевой собственности собственников помещений дома на общее имущество, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права».

Другие примеры, касающиеся бесплатного выбытия гос. имущества при автоматическом изменении правового режима имущества (земельного участка) содержатся в Определениях ВАС РФ от 26 августа 2009 г. № ВАС-10623/09, от 17 июля 2009 г. № ВАС-8594/09 и др.

По вопросу приватизации можно посмотреть судебные акты по делу А40-128890/11-23-1132.

Как следует из постановления суда кассационной инстанции, в случае повторного рассмотрения дела суду следовало выяснить вопросы, касающиеся статуса истца и ответчика как собственников спорных помещений с момента приватизации и далее до настоящего момента, т. е. когда и на каком основании у субъектов правоотношений, в том числе предыдущего собственника основных помещений, возникли или прекратились права, каков был правовой режим помещений с точки зрения закона после первоначальной регистрации прав и т. д.

Рассмотренный в статье случай, возможно, позволит увидеть новые аспекты споров о праве общей долевой собственности на помещения общего пользования.

Относительно неоднократного обращения в суд за защитой своего права с разным предметом иска по поводу одного объекта, неоднократных отказов в иске, примером настойчивости может служить ситуация, отражённая в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 № 13944/09, в котором упоминаются три дела, от первой до кассационной инстанций, которые пришлось инициировать собственнику для достижения цели.

www.top-personal.ru

О судебной практике признания права общей долевой собственности на помещения общего пользования при соотношении долей собственников 1/0 (Столярова А.)

Дата размещения статьи: 04.06.2015

Юристам, работающим с недвижимостью, хорошо знакома тема о праве общей долевой собственности на помещения общего пользования (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты и т.д.) в нежилых зданиях.

После закрепления в 2009 году в арбитражной практике применения аналогии закона о жилых объектах к нежилым во многие ситуации была внесена ясность.
Сейчас при спорах о праве собственности на вспомогательные помещения в основном рассматриваются вопросы, касающиеся соотношения норм законодательства о приватизации и норм Гражданского кодекса РФ; об отнесении спорных объектов к помещениям общего пользования по различным основаниям с целью исключения их из общей долевой собственности; споры, связанные со строительством; некоторые другие споры.
В статье рассматривается интересный пример, который можно отнести к числу редких и, возможно, пока неразрешимых в условиях существующего законодательства и судебной практики.
Коммерческая организация столкнулась со следующей правовой ситуацией.
Отдельно стоящее здание находилось в государственной собственности и было приватизировано в 2000 г. Между гос. собственником (г. Москва) и коммерческой организацией был заключен договор купли-продажи, согласно которому организации передавалась в собственность часть помещений в здании. Другая часть помещений оставалась в гос. собственности. Казус заключается в том, что все помещения, поступившие в собственность организации, были основными (комнаты, офисы), а все помещения, оставшиеся в гос. собственности, являлись, по сути, вспомогательными (техническими, служебными), то есть относились к помещениям общего пользования.
Право собственности было зарегистрировано за двумя владельцами в установленном порядке, выдано два свидетельства с указанием помещений и их площадей.
После этого помещения гос. собственника были переданы организации в пользование на основании договора аренды. Организация на протяжении многих лет фактически несла бремя содержания всего здания и вносила установленную арендную плату второму собственнику.
В какой-то момент возникла необходимость отчуждения принадлежащих организации площадей, при этом обозначились проблемы, связанные с наличием второго собственника, который владеет помещениями практически формально. Встал вопрос о приобретении права собственности на все здание.
По ряду причин вариант выкупа спорных помещений организацией не рассматривался, было принято решение о защите своего права в судебном порядке.
Юристы организации предприняли две попытки обращения в суд с разным предметом иска в разные периоды (истцами в двух арбитражных делах были разные организации, т.к. объект передавался новому собственнику, для схематичности используется общее обозначение «истец, организация»).
Первоначально было подано исковое заявление о признании права собственности на спорные помещения за истцом по основаниям, предусмотренным ст. 135 ГК РФ о судьбе принадлежности при главной вещи. Далее исковые требования были уточнены: дополнительно истец заявил требование о прекращении права собственности города Москвы на спорные помещения (дело N А40-112969/2010).
Арбитражный суд города Москвы в иске отказал, мотивируя тем, что «согласно ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Исходя из положений названной статьи и оценивая условия договора купли-продажи, можно сделать вывод, что по соглашению сторон спорные помещения были исключены и не вошли в объект купли-продажи. Между сторонами иного соглашения, в частности, изменяющего условия договора купли-продажи, либо договора купли-продажи спорного имущества не заключено», а также «не подлежит удовлетворению требование истца о прекращении права собственности ответчика на спорные помещения. При этом суд исходит из того, что отсутствуют основания, предусмотренные ст. 235 ГК РФ, для прекращения права».
В апелляционной жалобе истец оспаривает довод суда о том, что технические помещения не вошли в перечень передаваемых объектов по договору купли-продажи только потому, что не были в договоре указаны и должны считаться переданными «автоматически».
Суд, не согласившись с этим доводом, исходя из буквального толкования положений договора, дополнительно ссылается на Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21.07.1997, который предусматривает принцип платности приобретения приватизируемого имущества и делает вывод, что «признание права собственности на имущество в порядке ст. 135 ГК РФ невозможно, поскольку означало бы безвозмездную передачу государственной собственности г. Москвы истцу», «права собственности на спорную недвижимость у истца никогда не возникало, в связи с чем оно не может быть и нарушено».
Решение суда апелляционной инстанции истцом не оспаривалось.
Вторая попытка разрешить ситуацию была предпринята через некоторое время путем подачи искового заявления о признании права общей долевой собственности на спорные помещения, то есть с другим предметом иска (дело N А40-161375/2012). Учитывая, что истцу принадлежат все основные помещения, а ответчику — только вспомогательные, при этом в силу закона право общей долевой собственности принадлежит сособственникам пропорционально занимаемым площадям, — нельзя не отметить некоторую оригинальность исковых требований.
Однако Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил, сформулировав резолютивную часть решения традиционно для споров с таким же предметом иска, то есть согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»: «Признать право общей долевой собственности (истца). на помещения общей площадью. в здании, расположенном по адресу: . в размере пропорционально площади, находящейся в его собственности».
Суд апелляционной инстанции оставил решение в силе, однако суд кассационной инстанции обратил внимание на фактическую невыполнимость решения суда, на неполноту исследования вопроса о том, что режим долевой собственности в рассматриваемом случае невозможен, т.к. у имущества остается только один собственник: «Суды не дали какой-либо оценки доводам Департамента городского имущества города Москвы о том, что иных собственников помещений нет и в случае удовлетворения исковых требований истец становится единственным собственником помещений в данном здании.
Приведенные доводы заслуживали внимания, поскольку по смыслу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, приобретающее все доли в праве собственности на объект имущества, становится единоличным собственником такого объекта как единого целого (индивидуальная собственность).
Принимая во внимание, что требования заявлены в отношении всех помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве, суду следовало установить, в чьей собственности находятся помещения в здании, кто является участниками долевой собственности совместно с истцом, и в зависимости от установленных обстоятельств определить, является ли избранный истцом способ защиты права надлежащим».
К сожалению, истец принял решение не продолжать судебное разбирательство и отозвал иск, лишив юридическую общественность возможности узнать мнение высшего судебного органа по этому делу.
Для формирования каких-то предположений о возможном развитии аналогичных дел приведем некоторые подробности, не вошедшие в общедоступные тексты судебных решений.
После вступления в силу решения суда первой инстанции истцом было подано заявление о регистрации права общей долевой собственности на спорные помещения. Росреестр отказал в государственной регистрации права по основанию, предусмотренному п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации, согласно которому не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Отдельным абзацем регистратор касается вопроса о прекращении права собственности г. Москвы как субъекта и индивидуальной, и долевой собственности: «Дополнительно сообщаю, что прекращение права собственности города Москвы на (площадь) приведет к отсутствию лица как участника общей долевой собственности, поскольку, по сведениям Управления, других помещений в собственности города Москвы не имеется».
Формулировка позволяет предполагать, что в случае постановки спорных помещений на кадастровый учет отказа в регистрации по другим основаниям не возникло бы. Видимо, следующим этапом было бы признание права собственности на все здание в судебном порядке.
Департамент городского имущества г. Москвы в апелляционной и кассационной жалобах указывал несколько различных самостоятельных оснований для отмены решения суда первой инстанции, а именно: недопустимость безвозмездного выбытия имущества из собственности г. Москвы (без отсылки к Закону «О приватизации», но см. решение по делу N А40-112969/2010); фактическое лишение г. Москвы права индивидуальной собственности в результате признания права долевой собственности (то есть заявленный предмет иска фактически не соответствует реальному результату, ненадлежащий способ защиты права); недоказанность отнесения всех спорных помещений к служебным (оспаривание технического заключения экспертной организации). Последнему пункту — попытке выделить часть помещений из числа вспомогательных с целью сохранить право индивидуальной собственности на них — уделено много внимания, возможно, по причине предполагаемой ответчиком уязвимости правовой позиции по двум предыдущим основаниям.
При анализе судебной практики прецедентов с таким сочетанием долей и назначения помещений найти не удалось.
Для Росреестра основанием для регистрации права собственности на все здание за истцом будет решение суда о признании права собственности истца на спорные помещения (п. 8 Постановления Пленума N 64, письмо Росреестра от 17.04.2012 N 14-1740/12 — в случае приобретения одним лицом в различное время по различным основаниям всех долей в праве собственности на один и тот же объект недвижимости такое лицо становится единоличным собственником данного объекта недвижимости, дело N А39-2998/2012 — собственнику всех квартир в многоквартирном доме отказано в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под зданием, однако предполагается право обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права индивидуальной собственности на весь объект).
Существуют ли основания для признания права собственности на спорные помещения за истцом? На первый взгляд проблема заключается только в соотношении долей основных помещений 1/0 и отсутствии проверенных оснований и формулировок для признания права за истцом «пропорционально занимаемой площади».
Однако особенностью дела является участие гос. собственника и первоначальное выбытие имущества из его владения в результате приватизации. Согласно п. 2 ст. 217 ГК РФ, «при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное».
На основании анализа судебных актов и материалов дела (доводов ответчика) по приведенному в статье примеру можно предположить, что суд будет уделять внимание предмету иска, выбору истцом надлежащего способа защиты своего права, а также вопросу о допустимости безвозмездного лишения гос. собственника его имущества, что противоречит законодательству о приватизации.
Ответчик настаивает на недопустимости безвозмездного выбытия имущества из гос. собственности, однако неясно, чем в правовом смысле частичное выбытие имущества в силу закона при возникновении права общей долевой собственности на помещения общего пользования отличается от полного выбытия при признании всех помещений общими. Расчет долей идет пропорционально занимаемым площадям, и нет принципиальной разницы, равны ли доли 1/2, 1/300 или 1/0, закон одинаков для любых цифр.
Имеется практика признания судами прав сособственников на общее имущество зданий, частично отчужденных в результате приватизации с сохранением доли гос. собственника, без возникновения вопроса об обязательной возмездности (Определение ВАС РФ от 23.03.2011 N ВАС-2697/11). Более того, в судебных актах по этому делу (N А76-3894/2010) есть мнение суда о том, что регистрация права индивидуальной собственности на общие объекты могла осуществляться без обращения в суд: «Довод управления о том, что прекращение права собственности муниципального образования «Город Снежинск» на спорное помещение должно быть осуществлено в судебном порядке путем признания права общей долевой собственности собственников помещений дома на общее имущество, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права».
Другие примеры, касающиеся бесплатного выбытия гос. имущества при автоматическом изменении правового режима имущества (земельного участка), содержатся в Определениях ВАС РФ от 26 августа 2009 г. N ВАС-10623/09, от 17 июля 2009 г. N ВАС-8594/09 и др.
По вопросу приватизации можно посмотреть судебные акты по делу А40-128890/11-23-1132.
Как следует из постановления суда кассационной инстанции, в случае повторного рассмотрения дела суду следовало выяснить вопросы, касающиеся статуса истца и ответчика как собственников спорных помещений с момента приватизации и далее до настоящего момента, т.е. когда и на каком основании у субъектов правоотношений, в том числе предыдущего собственника основных помещений, возникли или прекратились права, каков был правовой режим помещений с точки зрения закона после первоначальной регистрации прав и т.д.
Рассмотренный в статье случай, возможно, позволит увидеть новые аспекты споров о праве общей долевой собственности на помещения общего пользования.
Относительно неоднократного обращения в суд за защитой своего права с разным предметом иска по поводу одного объекта, неоднократных отказов в иске примером настойчивости может служить ситуация, отраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 N 13944/09, в котором упоминаются три дела, от первой до кассационной инстанций, которые пришлось инициировать собственнику для достижения цели.

xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

admin

Обсуждение закрыто.