Закон про недвижимость 2018

Закон про недвижимость 2018

Какие законы в сфере недвижимости вступят в силу в 2018 году

7 января 2018 15:50 9

С 2018 года в стране должно начать действовать новое правило расчета земельного налога. Если на участке, в том числе садовом или дачном, обнаруживается неучтенная постройка, собственнику автоматом будет начислен двойной земельный налог Фото: Евгения ГУСЕВАZhenya_Guseva

Прошлый год был богат на события на рынке недвижимости. Главная новость, разумеется, — это отмена долевого строительства в 2020-м. Ну и низкая ставка по ипотеке. В некоторых банках она достигла уже 9% годовых. Надеемся, год Желтой Земляной Собаки тоже принесет нам много позитива. Давайте выясним, какие законы вступят в силу уже в наступившим 2018 году.

ЯНВАРЬ: ЦБ ужесточил правила выдачи ипотеки

Как мы уже неоднократно писали, ставка по ипотеке в нашей стране значительно снизилась и сейчас составляет, в среднем, 10% годовых. И для того, чтобы у нас не случилось кризиса, как в Америке в 2008 году (когда обрушился рынок ипотеки из-за огромного количества выданных кредитов), Центробанк ужесточил правила выдачи кредита на жилье.

С 1 января кредит с первоначальным взносом менее 20% от цены жилья наделили коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%. Это значит, что некоторым банкам придется повысить либо минимальный взнос, либо ставку таких кредитов. Делается это для того, чтобы на рынке потеки не образовался «мыльный пузырь».

Россиянам разрешили свободно использовать счета в иностранных банках

С начала этого года россияне, проводящие более 183 дней в году вдали от Родины, полностью освобождены от российского валютного контроля и валютных ограничений. Изменения коснулись тех людей, которые уехали за рубеж, но имеют российское гражданство: это студенты, предприниматели, ученые, пенсионеры. Этим людям больше не придется уведомлять российские налоговые инспекции об открытии или закрытии счетов в иностранных банках. Их освободили и от ежегодной отчетности по всем операциям.

Кроме того, если россиянин продаст иностранцу, например, свое зарегистрированное за рубежом жилье, то он сможет зачислить средства от продажи на свой иностранный счет. Ранее же граждане нашей страны могли проводить такие доходы только через банки, уполномоченные ЦБ РФ .

ИЮЛЬ: Ипотечные закладные переведут в электронный формат

Это событие станет первым шагом к переходу на полностью электронный документооборот при покупке жилья в кредит. Что позволит снять большое количество бюрократических ограничений. Форму электронной закладной можно будет заполнить на портале Госуслуг и на официальном сайте Росреестра.

Ипотечная закладная, напомним, — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца (им обычно выступает банк) на исполнение денежных обязательств по ипотеке со стороны должника. Она же удостоверяет право залога на имущество, обремененное ипотекой.

СЕНТЯБРЬ: Начнет действовать Наследственный фонд

Эта организация, которая будет распоряжаться бизнесом или накопленным капиталом, которые остаются после смерти собственника. То есть гражданин может не оставлять все имущество и деньги детям или кому-то еще, а вложить его полностью или частично в специальный фонд, средства которого будут тратиться согласно воле наследодателя. Например, на благотворительность.

Решение об учреждении фонда будет оформляться гражданином при составлении завещания. В документе детально пропишут все условия: размер фонда, сроки образования имущества, условия распоряжения средствами, лица, входящие в состав органов фонда и т.д. И уже после смерти гражданина нотариус, ведущий наследственное дело, в течение 3 дней с момента открытия наследственного дела направляет в уполномоченный государственный орган заявление о регистрации Наследственного фонда. К заявлению он прикладывает то самое решение наследодателя об учреждении фонда, где указаны все условия.

Законопроекты, которые находятся на рассмотрении

— Ужесточат контроль за работой Управляющих компаний

В 2018 году может вступить в силу закон, ужесточающий контроль за коммунальщиками. В Жилищный кодекс введут понятие «грубое нарушение», и за это у УК будут изыматься дома из управления. Что конкретно будет подразумеваться под «грубым нарушением», пока не ясно. Документ находится на стадии согласования.

— Незаконные постройки обложат двойным налогом

С 2018 года в стране должно начать действовать новое правило расчета земельного налога. Если на участке, в том числе садовом или дачном, обнаруживается неучтенная постройка, собственнику автоматом будет начислен двойной земельный налог. В правительстве уже рассматривают соответствующие поправки.

www.kp.ru

Рынок недвижимости: до и после 1 июля 2018 года

Новые правила для застройщиков жилья могут привести к массовому банкротству компаний, которые в итоге окажутся в руках госбанков, считают эксперты.

17:17, 27.04.2018 // Росбалт, Москва

С 1 июля 2018 года по всей стране начнут действовать новые требования к застройщикам. Компании больше не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую — они будут лежать на спецсчетах в банках, пока дом не сдадут. В распоряжении застройщиков останутся только собственные средства или целевые кредиты — на конкретный проект. Все финансирование должно будет идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в утвержденном властями банке.

Кроме того, участникам рынка запретят привлекать средства сразу на несколько проектов. То есть, один застройщик — одно разрешение на строительство. Иными словами, если застройщик намерен строить новый микрорайон, он больше не сможет утверждать документы поэтапно. Ему придется делать всю проектную документацию сразу, а это — одна из самых затратных статей расходов.

Какими будут последствия для покупателей и для рынка недвижимости в целом, эксперты рассказали на пресс-конференции в «Росбалте».

Жилье подорожает?

«Понятно, что любой специалист вам сейчас скажет, что такая схема финансирования увеличивает затраты на строительство, а значит квартиры должны подорожать, потому что возросшую себестоимость застройщики должны будут переложить на потребителя. То есть, за свою защиту покупателю придется больше платить.

Но, скорее всего, будет по другому. В сегодняшних реалиях рынка повысить цены для покупателей у застройщиков не получится. Пришла другая экономическая реальность, и если в прежние годы жилье постоянно дорожало, причем, не только в Москве, но фактически по всей стране, и цены росли порой в разы, сейчас мы видим, что в лучшем случае они стагнируют, в худшем — снижаются. Сильнее всего цены упали там, где они были больше раздуты. Прежде всего это Москва. Снижение цен в рублевом выражении от максимумов 2013—2014 годов составило порядка 20%, и они продолжают ползти вниз.

Произошло затоваривание рынка. Застройщики, пытаясь как можно больше объектов вывести на рынок до вступления в силу новых правил, только усугубили ситуацию. Сегодня строится и предлагается к продаже значительно больше жилья, чем продается. И если мы откроем любой сайт о недвижимости, увидим, что все пестрит скидками, распродажами. Причем, это скидки не символические 2-3%, а самые настоящие 10-15-20%. Некоторые застройщики предлагают больше 30%. Такие акции были на московский бизнес-класс в конце прошлого года. В таких условиях переложить на покупателя все дополнительные затраты застройщика уже не получится», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) Олег Репченко.

Богатые, конечно, не победнели. Но на них рассчитывать не стоит, считает аналитик. Они давно уже купили квартиры себе, детям, внукам, и еще пять инвестиционных в придачу— чтоб было. Поэтому застройщикам придется продавать квартиры самым обычным людям с зарплатами в 30-50-70 тыс. рублей в месяц. «Все мы прекрасно видим, как за последние несколько лет подорожали товары первой необходимости: продукты, лекарства. Покупательская способность основной части населения минимальна. Проще говоря, у людей нет денег. В этих условиях застройщикам, скорее всего, придется взять издержки на себя, и снизить свою рентабельность», — заметил он.

Все ли выдержат такую нагрузку? По словам Репченко, уже сейчас многие компании работают при умеренной рентабельности. С 1 июля, с одной стороны, вырастет себестоимость, с другой — продолжат падать цены. При этом, под влиянием инфляции будут и дальше дорожать стройматериалы. Дельта между вложениями и прибылью сократится до критической.

«При всей добросовестности застройщиков, часть из них может уйти в минус. Могут остановиться некоторые стройки. Может даже значительное их количество. Боюсь, что следующая мера, которой придется озадачиться властям — спасение застройщиков от банкротства», — считает эксперт.

Разные циклы строительства позволяли компаниям прибыль с одного объекта вкладывать в другой, и избегать тем самым кассовых разрывов. Принцип «один застройщик — один объект», провозглашаемый новым законом, приведет к тому, что застройщики перестанут работать как самостоятельный бизнес, и превратятся в подрядчиков, которым помесячно платят зарплату, и выделяют деньги на текущие расходы.

Почему застройщики торопятся запустить больше проектов?

«Застройщики понимают, что потом будет дороже привлекать средства дольщиков. Еще больше их пугает неопределенность: запуск нового механизма требует времени на отладку, банки толком не разобрались, как работать по новой схеме. Все боятся, что на какое-то время рынок вообще встанет. Поэтому застройщики стараются вывести как можно больше объектов до 1 июля 2018 года, чтобы потом привлекать деньги дольщиков на их строительство по старой схеме. Закон обратной силы не имеет», — отметил Репченко.

В штатном режиме они могли бы попридержать площадки, которые уже куплены: один дом построить в этом году, второй дом — в следующем, третий — через год. Но сейчас, когда никто не понимает, что будет дальше, компании предпочитают запустить все проекты разом. Получить разрешение на строительство, и работать по старым понятным правилам.

По подсчетам ИРН, даже если после 1 июля новые проекты вообще перестанут выходить, того объема предложения, который сложился на московском рынке, хватит с лихвой еще на три года.

Для покупателей такая ситуация выгодна. Цены снизились, застройщики готовы давать большие скидки. Но, конечно, есть риск, что компания обанкротится от перенапряжения своих усилий или ресурсов.

Что гарантируют банки?

По закону, все то время, пока строится дом, деньги дольщиков должны храниться на специальных счетах в выбранных государством банках.

«Деньги дольщиков будут несколько лет просто лежать на счетах в банках. При этом застройщики в тех же банках будут брать кредиты, чтобы вести строительство», — отметил юрист Общества защиты прав потребителей (жилищное право) Олег Фролов.

«По новой схеме банк выступает как-бы гарантом для дольщика, что его деньги не уйдут на сторону, будут направлены по назначению. Что застройщик их не растратит, не украдет, и дом достроит. Но по факту, банк не может и не должен контролировать процесс строительства, у него нет такой функции», — подчеркнул юрист.

По его словам, на сегодняшний день никто не задумывался, что будет, если застройщик не сможет сдать объект. «По закону, снять со счета деньги дольщиков можно только тогда, когда дом сдан. Но если нет? Расторгнуть договор и потребовать деньги от застройщика дольщики тоже не смогут, потому что застройщик эти деньги не получал. Значит, все риски должен будет принять на себя банк. Не думаю, что ему будет это интересно», — отметил эксперт ОЗПП.

Несмотря на банковский контроль, риск, что застройщики просто уйдут в минус, и обанкротятся, остается, согласился глава ИРН Олег Репченко. «Многие из них наивно верят, что „цены должны вырасти, а как иначе“. А дальше получается, как в той песне: „Все наладится, когда подорожает нефть. А если нет?“ Если цены не вырастут, может оказаться, что застройщику не хватает денег достроить все те дома, которые он запустил.

Скорее всего, если застройщики начнут банкротиться, те самые госбанки, которым отдали финансирование, обяжут забрать строительные компании себе. Такие примеры мы видим с 2008 года. Несколько достаточно крупных застройщиков уже ушли под госбанки и сменили собственников», — отметил аналитик.

По его словам, если у государства не будет дыры в бюджете, скорее всего дома достроят, и покупатели получат свои квартиры. «Если, конечно, ухудшение общемировой конъюнктуры не приведет к тому, что придется бросать финансирование на какие-то другие более важные государственные задачи», — заметил эксперт.

Сколько нужно времени, чтобы закон заработал?

«Застройщики вывели до 1 июля максимум новых объектов. Они будут строить и продавать их по старым правилам еще года два-три минимум, может и больше. Думаю, новые проекты если и будут появляться, то крайне редко. Эффект защиты дольщиков начнет действовать через несколько лет, когда достроят и распродадут те дома, которые уже готовы или строятся сейчас. То есть, новый закон — это защита не текущих покупателей, а неких будущих», — считает Репченко.

Возможно, схема с банковскими счетами вообще не заработает, заметил он. «Какой смысл застройщику продавать квартиры на ранней стадии ниже рынка, если он все равно этих денег не получит? Их получит банк, у которого все равно придется брать кредит. Не лучше ли просто взять кредит у банка вместо всяких трехсторонних договоров и продаж. На этот кредит построить дом, и продавать его как готовое жилье, на которое никакие специальные законы уже не действуют.

Да, могут быть гибридные схемы как предварительный договор купли-продажи, например, на бронирование квартиры. То есть, ты вносишь какую-то часть денег, чтобы зарезервировать конкретную квартиру, а покупаешь ее, когда дом уже построен.

Что касается покупателей, зачем им два-три года держать деньги на специальных счетах? Лучше положить их в том же банке на депозит или купить народные облигации. За то время, пока дом строится, они получат около 20% к своим 10 млн рублей, которые были изначально. И смогут купить квартиру в готовом доме, пусть она подороже, чем на начальной стадии», — отметил аналитик.

Таким образом, попытка государства связать покупателя и застройщика через банк может оказаться нежизнеспособной. Но так или иначе, долгостроя и обманутых дольщиков будет меньше. Рынок к тому и идет, считает Репченко.

«Почему покупали жилье с котлована? Цены росли, и нужно было успеть купить дешевле. Что происходит сейчас? Люди, которые покупали квартиры с котлована в 2014 году, видят, что готовое жилье стоит столько же, а порой и дешевле. Некоторые расторгают договор, и покупают квартиру снова, получая разницу. Для многих застройщиков это реально проблема. Так вот, люди начинают понимать: зачем покупать с котлована, когда можно дождаться и купить квартиру в готовом доме. Рисков меньше, а цена та же. Думаю, скоро у нас будут продаваться готовые новостройки, как это происходит во многих странах мира. Вопросы обманутых дольщиков решатся сами собой», — заметил он.

Можно ли обойти закон?

Юрист Общества защиты прав потребителей (жилищное право) Олег Фролов напомнил, что закон об участии в долевом строительстве принят еще в 2004 году. «Но по моему опыту, еще в 2009—2010 годах его строго не соблюдали. Чтобы уйти от ответственности, застройщики заключали предварительный договор купли-продажи, создавали подобия ЖСК. Нам часто приходилось признавать в суде, что по факту речь идет именно о долевом участии, и покупатель вправе требовать от застройщика той же ответственности, что и по ДДУ», — рассказал юрист.

По его словам, с 2004 года до сей поры закон уточнялся и изменялся 16 раз. «Не нужно думать, что теперь мир изменится, и все проблемы дольщиков решатся. С 1 июля 2018 года не произойдет ничего. Те, кто получил разрешение до 1 июля, будут достраивать проекты по старому», — отметил Фролов.

Чтобы обойти закон, застройщики могут прибегать к старым схемам: заключать предварительные договоры, или создавать ЖСК. Такая возможность, по словам юриста, сейчас есть. «Заставить всех работать только по новой схеме мы не можем. Значит, гарантировать безопасность для дольщиков тоже не можем», — считает Фролов.

Как изменится процесс покупки квартир в новостройках?

По новой схеме покупатели подписывают трехсторонний договор, где сторонами выступают и застройщик, и банк. И деньги покупатель отдает уже не строительной компании, а именно банку. «Но если вы подписываете договор в 2019 году, это еще не значит, что строить ваш дом будут по новому закону. Застройщики могут использовать переходную ситуацию как рекламный ход, заявляя, что работают по новой схеме, хотя договоры подписывают по старой. Это нужно понимать, и в первую очередь обращать внимание на то, какой договор предлагают подписать. Самое страшное — предварительный договор купли-продажи, который, по сути, не предполагает передачи денег, и говорит лишь о том, что человек намерен купить у застройщика квартиру, когда дом будет достроен. Подписывая такой договор, покупатели уже не смогут пользоваться теми правами, которые закрепляет ДДУ», — подчеркнул Фролов.

«Тем же, кто хочет быть спокоен, я советую покупать жилье уже после 2019 года, когда будет ясно, как схема работает», — добавил он.

Кто достроит долгострой?

В ситуации, когда деньги застройщику разрешают тратить только на конкретный проект, может оказаться, что достраивать существующие проблемные дома будет некому и не на что. По словам Репченко, и для покупателя, и для государства выгоднее, когда застройщик действует не как функция, а как настоящий бизнесмен, способный разруливать сложные ситуации на рынке.

«В политике контроля застройщиков важно не перестараться, чтобы застройщики как предприниматели не прекратили свое существование. Или в конечном счете государству придется взять все на баланс, выкупить все строительные компании и сделать государственными. Не окажется ли такая машина как в Советском Союзе — большой и малоэффективной?» — заключил Репченко.

Анна Семенец


www.rosbalt.ru

Закон про недвижимость 2018

Законодательные изменения, касающиеся долевого строительства, стали одним из главных событий на рынке недвижимости 2017 года. В октябре заработал Фонд защиты прав дольщиков, куда застройщики жилья, привлекающие средства граждан, обязаны вносить взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В 2018 году вступят в силу поправки, ужесточающие требования к самим застройщикам.

В списке нововведений наступившего года — переход на электронный документооборот при выдаче ипотеки и расширение возможностей для тех, кто хочет оставить наследство.

Работу застройщиков ужесточат

Главные законодательные изменения коснутся строительной отрасли — в 2018 году вступают в силу поправки в 214-ФЗ. Теперь одному застройщику должно выдаваться не более одного разрешения на строительство, а размер собственных средств застройщика на протяжении всего периода реализации проекта должен составлять не менее 10% от стоимости строительства.

Поправки также вводят требования к опыту работы застройщика: организация (или ее дочерние компании) должна не менее трех лет участвовать в возведении многоквартирных домов и получить разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья. Также обязательным станет условие, при котором застройщик, техзаказчик и генподрядчик обязаны осуществлять расчеты только в одном банке.

Выдача ипотеки станет электронной

С 1 июля 2018 года войдут в оборот электронные ипотечные закладные. Соответствующий закон (№ 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») президент РФ Владимир Путин подписал 25 ноября 2017 года.

Введение электронной закладной станет первым шагом к переходу на полностью электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку. Законом определяется, что электронная закладная — это бездокументарная ценная бумага, которая хранится в депозитарии в виде электронного документа. Закладная будет содержать сведения о залогодателе, первоначальном залогодержателе и о заемщике по кредиту, информацию о дате и месте заключения договора, сумме кредита и сроке ее уплаты, а также описание ипотечного имущества и его оценку.

Форму электронной закладной можно будет заполнить на портале Госуслуг и на официальном сайте Росреестра. В документе будут ставиться электронные подписи залогодателя и залогодержателя, а также подпись государственного регистратора.

Кредиты с малым первоначальным взносом станут менее доступными

В 2018 году вступят в силу поправки к инструкции «Об обязательных нормативах банков», согласно которым Центробанк России повысит оценочные риски ипотечных кредитов с малым первоначальным взносом.

Кредит с первоначальным взносом менее 20% от цены жилья наделят коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%.

Новая политика Центробанка усложнит выдачу таких кредитов, вынудив другие банки повысить либо минимальный взнос, либо процентную ставку, считают эксперты рынка. Однако нововведения коснутся ограниченного числа участников ипотечного рынка, так как, по оценке экспертов, ипотека с первоначальным взносом менее 20% занимает всего 5–6% рынка.

Порядок наследования имущества расширят

В России 1 сентября 2018 года вступит в силу закон, расширяющий возможности граждан по распоряжению их имуществом на случай смерти. Вводится новое для российского наследственного права понятие — наследственный фонд.

Наследственный фонд будет создаваться и функционировать после смерти наследодателя и в соответствии с теми условиями, которые он сам определит при составлении завещания: устав и условия управления фондом, порядок, размер, способы и сроки образования имущества фонда, условия распоряжения имуществом и доходами фонда, лица, назначаемые в состав органов этого фонда, и т. д. Все эти правила не смогут быть изменены после смерти наследодателя.

Нововведение сможет обеспечить защиту интересов кредиторов умершего, которые могут предъявить требования по выплате долга ко всем наследникам, в том числе фонду. Также фонд будет защищать права несовершеннолетних детей наследодателя, которые смогут получить свое имущество вне зависимости от завещания.

Новый закон устанавливает возможность делать выплаты и другим лицам, помимо членов семьи наследодателя, которые будут определяться попечительским советом фонда. Это, в частности, позволит реализовать волю умершего по осуществлению благотворительности.

Публичные обсуждения благоустройства городов станут обязательными

Проведение общественных обсуждений как проектов программ формирования комфортной городской среды, так и конкретных проектов благоустройства станут обязательными. Без этого получение субсидии на проект формирования комфортной городской среды станет невозможным.

Россияне смогут свободно осуществлять валютные операции, в том числе по сделкам с недвижимостью

С 1 января 2018 года вступает в силу Федеральный закон от 28.12.2017 № 427 «О внесении изменений в Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле»

Закон разрешает физическим лицам — резидентам зачислять на свои счета в зарубежных банках средства от продажи транспортных средств, а также недвижимости, зарегистрированной на территории государства, которое присоединилось к соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией.

Кроме того, физические лица-резиденты, которые более 183 дней в году проживают за пределами России, больше не должны представлять в налоговые органы уведомления об открытии зарубежных счетов (вкладов), а также отчеты о движении средств по таким счетам (вкладам). Это относится и к тем гражданам, которые в 2017 году проживали за пределами России более полугода.

Что планируют принять

Незаконные постройки обложат двойным налогом

С 2018 года в стране должно начать действовать новое правило расчета земельного налога. Если на участке, в том числе садовом или дачном, обнаруживается неучтенная постройка, собственнику автоматом будет начислен двойной земельный налог. Правительство уже рассматривает поправки в Градостроительный и Гражданский кодексы, согласно которым незарегистрированные постройки будут признавать самостроем, подлежащим сносу.

Контроль за работой УК ужесточат

Ожидается внесение поправок в Жилищный кодекс, которые упрощают смену управляющих компаний и ужесточают контроль за их работой. Вводится понятие грубых нарушений, за которые у управляющих организаций будут изыматься дома из управления. В зависимости от тяжести нарушения изымать станут как отдельные дома, где эти нарушения допущены, так и все дома управляющей компании.

realty.rbc.ru

Какие новые законы будут действовать на рынке недвижимости в 2018 году

МОСКВА, 1 января — РИА Недвижимость. Как помочь обманутым дольщикам, как обанкротить застройщика и сколько раз за год его можно проверить, а также платить или не платить по счетам за ЖКХ — эти и другие вопросы активно обсуждались в этом году на рынке недвижимости. Сайт РИА Недвижимость решил выяснить, какие изменения в законодательстве о недвижимости ждут россиян в 2018 году.

Строительство — дело благородное

Как известно, риск — дело благородное, а строительство многоквартирных домов правительство РФ своим постановлением отнесло к категории высокого риска.

С 1 января 2018 года региональные госстройнадзоры должны применять риск-ориентированный подход. «В рамках этого подхода все объекты строительства будут разделены на 3 категории: «высокорисковые», «со значительным риском» и «умереннорисковые». Разделение зависит от значения объекта и от того, насколько часто застройщик не соблюдает строительные требования», — рассказал юрист московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

По его словам, многоквартирные жилые дома попадают в категорию «высокорисковых» объектов. А значит, в отношении застройщиков многоквартирных домов будут проводиться не более 12 проверок за весь период строительства. Однако их количество может быть увеличено до 24, если застройщик в течение года три или более раза будет привлечен к административной ответственности за правонарушения в строительной сфере, или если сроки строительства сдвинулись более чем на полгода.

«Это позволит эффективно и на наиболее ранней стадии определять недобросовестных застройщиков, тем самым минимизируя количество обманутых дольщиков», — рассказал агентству юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян. Он также добавил, что помимо многоквартирных домов, в категорию высокого риска входят общественные здания и сооружения, мосты, эстакады и прочее.

Застройщиков обанкротят по-новому

С 1 января вступают в силу и поправки в законодательство о банкротстве застройщиков (127-ФЗ от 26 октября 2002 года).

Ключевым изменением является сокращение общего срока проведения процедуры банкротства застройщика за счет отмены процедур финансового оздоровления и наблюдения. По отношению к ним будут применяться только процедуры внешнего наблюдения и конкурсного производства, рассказал Мстоян.

«Основной принцип — руководить застройщиком-банкротом теперь будет профессиональный руководитель, имевший опыт в строительной сфере, под чутким взором Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства», — добавил юрист банкротной практики МКА «Арбат» Алексей Симоненко.

Законом определен также и статус участника долевого строительства: им является гражданин, который имеет требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, который заключен в соответствии с 214-ФЗ, говорит Мстоян.

Однако, теперь в случае банкротства застройщика, если вы купили популярные на данный момент апартаменты (нежилые помещения), то вы их можете не дождаться. Закон о банкротстве защищает лишь права приобретателей жилых помещений, то есть для личных нужд, а нежилые помещения, по мнению законодателя, таковыми не являются, поясняет Симоненко.

Вместе с тем, закон расширяет перечень гарантий, обеспечивающих права дольщиков при банкротстве застройщика. При необходимости достроить объекты долевого строительства мероприятия по завершению строительства будут финансироваться из средств компенсационного фонда или из кредитных средств, предоставленных застройщику компенсационным фондом или третьими лицами. Средства компенсационного фонда формируются за счет взносов застройщиков, которые они обязаны вносить в размере 1,2% от суммы договоров, заключенных с дольщиками, рассказывает Мстоян.

«Кроме того, дольщики имеют право на получение денежного возмещения из компенсационного фонда. Также по выбору дольщиков они могут потребовать передачи им объекта незавершенного строительства (если объект не достроен), передачи им жилых помещений (если объект уже достроен), привлечения иного застройщика для строительства. Такие решения принимаются 3/4 голосов собрания дольщиков», — добавил он.

Как рассказывает Симоненко, раньше любой дольщик, услышав страшное «застройщик — банкрот», не знал, что делать и спешно искал юристов. «Теперь дольщику ходить в суд не надо, он ждёт лишь письма от конкурсного управляющего (нового руководителя застройщика — банкрота) и сообщает ему о своем праве и желании быть кредитором, а в итоге получить долгожданную квартиру», — говорит он.

Однако юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» отмечает, что эти меры влекут за собой повышенную финансовую нагрузку на застройщиков и увеличивают их ответственность перед дольщиками и государством. На практике это может в среднесрочной перспективе привести к удорожанию жилья для дольщиков и укрупнение игроков на рынке, добавляет эксперт.

Субсидирование ипотеки до 6% семьям

Президент РФ Владимир Путин в конце ноября предложил субсидировать ипотеку свыше 6% семьям после рождения второго ребенка при покупке жилья на первичном рынке на три года. В случае рождения третьего ребенка срок субсидирования составит 5 лет. Срок действия самой программы субсидирования продлится до конца 2022 года.

Субсидирование ипотечной ставки для семей, у которых с 2018 года родится второй или третий ребенок, почти в два раза сократит их процентные расходы; программой при этом смогут воспользоваться примерно 5% семей, подсчитал для РИА Новости главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.

Вступление в силу поправок к 214-ФЗ с 1 июля 2018

В 2018 году законодателем планируется закрепить в законе о долевом участии дополнительные гарантии для самих дольщиков и усилить ответственность застройщиков перед ними, однако это находится еще на стадии обсуждения, говорит Мстоян.

Как добавляет Симоненко, по готовящемуся вступить в силу закону уставный капитал всех застройщиков теперь должен составлять не менее 40 миллионов рублей, что уберет с рынка индивидуальных предпринимателей и фирмы однодневки. Застройщик должен иметь опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров в совокупности. Появляется принцип «один застройщик — 1 разрешение на строительство», то есть застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.

Также у застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам, а по иным обязательствам они не должны превышать 1% от стоимости строительства, добавляет эксперт.

«Основная цель всех нововведений в сфере долевого строительства (как уже принятых, так и планируемых законопроектов) это максимально защитить дольщиков от рисков обмана со сроками строительства в частности и строительства домов в целом, а также сделать работу застройщиков более открытой и профессиональной», — сказал Мстоян.

Симоненко добавляет, что эти меры могут привести к росту себестоимости строительства и монополизации рынка крупными застройщиками, которым не всегда могут быть интересны малые города.

Система ГИС ЖКХ

С 1 января 2018 года для управляющих организаций, которые не вносят информацию в ГИС ЖКХ, введут крупные штрафы, рассказал Юрист МКА «Арбат» Вадим Башир-Заде.

Граждане, которые проживают в многоквартирных домах, вправе будут не оплачивать счета за ЖКХ, если информация о них отсутствует в национальной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).

ГИС ЖКХ запущена летом 2016 года. С 1 июля 2017 года поставщики услуг должны в обязательном порядке предоставлять информацию о начислениях за жилищно-коммунальные услуги, а банки — сведения о совершенных коммунальных платежах.

С 2017 года в ней публикуется информация для граждан о начислениях за коммунальные услуги, а также о домах и приборах учета, кроме городов федерального значения, где система в полном объеме будет доступна с 2019 года. В системе размещены сведения о тарифах на оплату коммунальных ресурсов, о размерах взносов за капитальный ремонт домов, информация о льготах по оплате услуг ЖКХ, пояснил Мстоян.

«Однако это не значит, что гражданин может вообще не оплачивать счета за коммунальные услуги: как только информация появится в системе, у него автоматически появляется обязанность по оплате. Таким образом, данное нововведение не освобождает граждан от необходимости оплачивать счета, а лишь предотвращает начисление им штрафа за просрочку платежа», — добавил он.

Также власти планируют ввести предоплату по расчету за коммунальные услуги с системой скидок и льгот гражданам, которые перейдут на такие расчеты, и оборудовать жилые дома системами автоматизированного сбора и передачи показаний приборов учёта, но законодательство об этом еще не разработано, добавил юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры».

realty.ria.ru

Новые законы 2018: как изменится регулирование рынка недвижимости и криптовалют

Доходность инвестиций зависит от многих факторов, один из которых — законодательное регулирование. В 2018 году ожидается принятие ряда законов, которые могут изменить рынки недвижимости и криптовалют. Рассмотрим основные из них.

Изменения в законах 2018

Самые важные законы 2018 года для инвесторов:

  • Изменения в 214-ФЗ, вступающие в силу для строящихся объектов в рамках перехода от ДДУ к проектному финансированию. Вступают в силу с 1 июля 2018 года.
  • Закон о регулировании криптовалют в России. Законопроект был представлен 28 декабря 2017 года. Финальная версия закона должна быть подготовлена в первом полугодии 2018 года.
  • Чего ждать от этих законов и что они изменят для инвесторов — поговорим дальше.

    Закон 214-ФЗ

    Несовершенство ДДУ, из-за которого в России сейчас миллионы обманутых дольщиков, вынудило правительство серьезно пересмотреть действующее законодательство в этой сфере. Во втором полугодии 2017 года был анонсирован постепенный переход от ДДУ к проектному финансированию к 2020 году. Тогда же была утверждена дорожная карта этих изменений.

    Закон о долевом строительстве 214-ФЗ от 30.12.2004 претерпел серьезные изменения с принятием 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

    С 1 июля 2018 года вступают в силу важные ограничения для застройщиков.

  • Определение понятия застройщика. Застройщиком теперь может быть лишь хозяйственное общество, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Раньше любое юридическое лицо любой организационно-правовой формы (включая некоммерческую организацию) могло стать застройщиком.
  • Обязательство иметь не менее чем 3х-летний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. метров (в общей сложности) в качестве застройщика /технического заказчика / генерального подрядчика по договору строительного подряда.
  • Обязательство иметь собственные средства в размере не менее 10% от стоимости строящегося дома (ранее был законодательно установлен минимальный размер уставного капитала застройщика)
  • Требования к органам управления застройщика. Руководителем или бухгалтером не может быть лицо с непогашенной судимостью за экономические преступления. Есть также ряд других ограничений. Эти изменения уже вступили в силу 1 января 2018 года.
  • Один расчетный счет. С 1 июля застройщик может иметь лишь один расчетный счет и только в уполномоченном банке.
  • Правосубъектность застройщика. С 1 июля 2018 года застройщик не имеет права осуществлять другую деятельность (за исключением оговоренных в законе возможностей, связанных с привлечением денежных средств участников ДДУ); не может привлекать, займы и ссуды, кроме целевых кредитов на строительство; не может использовать собственное имущество, чтобы обеспечить обязательства третьих лиц, не может выпускать или выдавать ценные бумаги, кроме акций.
  • Порядок распределения привлеченных денежных средств дольщиков, Отдельные статьи расходов для застройщика теперь законодательно ограничены.
  • Один застройщик — одно разрешение на строительство. с 1 июля 2018 г. застройщик не имеет право строить многоквартирные дома (создание) многоквартирные дома одновременно по нескольким разрешениям на строительство.
  • Создание компенсационного фонда (фонда защиты прав дольщиков). Каждый застройщик теперь должен отчислять 1,2% от согласованной цены договора участия в долевом строительстве.

Решать проблемы обманутых дольщиков необходимо, но за него придется дорого заплатить. Эксперты сходятся во мнении, что такое ужесточение требований заставит многих небольших застройщиков уйти с рынка и приведет к росту цен на 20-30% уже во втором полугодии 2018 года.

Другие законы о недвижимости 2018 года

Еще несколько ожидаемых законов в сфере недвижимости:

  • Закон о льготной ипотеке для семей с 2 и более детьми уже подписан Президентом и вступил в силу с 1 января. Семьи, где второй ребенок родился в период с 1 января 2018 года, могут взять ипотеку под 6% годовых.
  • Изменения в законе 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Вводится понятие электронной закладной, которая хранится в депозитарии, а также порядок ее выдачи и хранения.
  • Изменение и ужесточение порядка проверки работы управляющих компаний.
  • Изменения в ЖК РФ с правом жильцов выбирать уполномоченных делегатов на общие собрания с целью привлечь собственников в процесс управления домом.
  • Законопроект, предусматривающий возможность постановки на кадастровый учет нежилого помещения в здании, не состоящем на кадастровом учете, если оно построено ранее 01.01. 2013. Речь в первую очередь идет о гаражах.
  • Закон о криптовалютах 2018

    Если изменения в законе о ДДУ, призванные защитить права обманутых дольщиков, в целом понятны, то каким будет закон о криптовалютах, пока известно лишь в общих чертах.

    Закон должен законодательно определить понятия криптовалюты, токена, майнинга, ICO. Согласно законопроекту, криптовалюта не признается платежным средством. По определению российских законодателей, это “цифровой финансовый актив, создаваемый и учитываемый в распределенном реестре цифровых транзакций участниками этого реестра”, относящийся к категории “иное имущество”.

    Министерство финансов настаивает, что единственным законным средством расчетов в РФ признается рубль. За расчет в криптовалютах может быть введена уголовная ответственность. Но их обмен на рубли или валюту на специальных площадках не будет считаться незаконным.

    Предполагается ввести закон на майнинг криптовалют. По мнению чиновников, майнинг — это предпринимательская деятельность, и заниматься ей должны юридические лица или ИП, которые будут платить налоги в соответствии с законом. Не исключено также введение специального налога для майнеров.

    Жесткого регулирования ICO закон не предполагает. Но предполагается ограничить сумму собранных на ICO средств — 1 млрд руб, а максимальный объем инвестиций для неквалифицированных инвесторов установить в размере 50 000 руб.

    Принятие этого закона окажет влияние на рынок. Криптовалюты станут менее “дикой” и нерегулируемой нишей, но возможности заработка здесь, скорее всего, сохранятся. Многое будет зависеть от курса. Если в 2018 году биткоин и альткоины продолжат рост, этот рынок по-прежнему останется привлекательным для инвесторов.

    tinvest.org

    admin

    Обсуждение закрыто.