Оплата по договору залога

Оплата по договору залога

Договором поставки предусмотрена отсрочка или рассрочка платежа. Поставляемый товар считается находящимся в залоге до его полной оплаты. Отдельный договор залога сторонами не заключается, залог товаров в обороте не используется. Сохранится ли залог, если покупатель продаст товар до его оплаты?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В приведенной ситуации залог сохранится, если залогодержатель (продавец) докажет, что приобретатель заложенного товара знал или должен был знать о залоге. Обеспечить наличие таких доказательств можно, в частности, путем совершения записи об учете залога в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

Обоснование вывода:
С момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит (в том числе с условием о рассрочке), в силу закона признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489, п. 1 ст. 334.1 ГК РФ). Разумеется, приведенное правило неприменимо, если право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до наступления предусмотренных договором обстоятельств (ст. 491 ГК РФ, постановление Девятнадцатого ААС от 16.07.2015 N 19АП-1643/15). Возникновение залога в силу закона исключает необходимость заключения сторонам договора залога. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения (п. 3 ст. 334.1 ГК РФ), однако предусмотренные законом последствия, связанные с возникновением права залога, возникают независимо от заключения такого соглашения.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя) (ст. 334 ГК РФ). В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
Залогодатель (покупатель) не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя (продавца), если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Нарушение этого правила дает возможность продавцу (если залог при отчуждении покупателем товара сохраняется) потребовать от покупателя возмещения убытков, досрочной оплаты товара, а если последнее требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Отсутствие согласия продавца на отчуждение товара не является достаточным основанием для признания недействительной соответствующей сделки, совершенной покупателем в отношении находящегося в залоге товара (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.04.2014 N Ф04-5838/13). Возможность обращения взыскания на предмет залога, проданный покупателем третьему лицу, определяется с учетом того, должен ли был новый приобретатель знать о том, что товар находится в залоге (пп. 2 п. 1 ст. 352, п. 1 ст. 353 ГК РФ). Бремя доказывания этого обстоятельства возложено на продавца (постановление АС Уральского округа от 16.07.2015 N Ф09-3207/15). В силу приведенных норм в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется, за исключением случаев, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 ГК РФ. Если же заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, залог прекращается.
В связи с этим отметим, что законом предусмотрена возможность включения сведений о залоге движимого имущества, залог которого не подлежит обязательной регистрации и учету, в реестр уведомлений о залоге движимого имущества (глава ХХ.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I). Сведения реестра являются открытыми, и любое заинтересованное лицо перед совершением сделки с движимым имуществом теперь имеет возможность проверить, не находится ли предмет продажи в залоге. Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на наличие у него права залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ).
В заключение напомним, что обращение взыскания на находящийся в залоге товар не допускается при незначительном нарушении покупателем своих обязанностей, вследствие чего размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного товара. Если не доказано иное, нарушение будет считаться незначительным, если сумма просроченного платежа не превышает 5% от размера стоимости заложенного товара, при этом период просрочки составляет менее 3 месяцев (п. 2 ст. 348 ГК РФ, смотрите также постановление Тринадцатого ААС от 08.02.2016 N 13АП-23917/15). Однако если договором не предусмотрено иное, на находящийся в залоге товар может быть обращено взыскание даже при незначительной просрочке оплаты, если договор купли-продажи предполагает внесение периодических платежей и сроки внесения таких платежей нарушаются более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Каменщиков Александр

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Само по себе то обстоятельство, что переданный покупателю товар им не оплачен, не влечет возникновения залога в силу закона. Это связано с тем, что залог возникает лишь при продаже товара в кредит, а условие о продаже товара в кредит должно быть предусмотрено договором. Если предварительная оплата договором не предусмотрена, однако условие о продаже в кредит сторонами не согласовано, то в силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара (смотрите также п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18). При таких обстоятельствах заключенный сторонами договор не может рассматриваться как предусматривающий продажу товара в кредит, а значит, к отношениям по нему не применяется п. 5 ст. 488 ГК РФ (постановление АС Северо-Кавказского округа от 14.08.2015 N Ф08-5671/15). Вместе с тем включенное в договор купли-продажи товара в кредит условие, согласно которому залог товара должен оформляться путем заключения между сторонами договора о залоге, в зависимости от конкретных использованных в договоре формулировок, может быть квалифицировано судом как устанавливающее дополнительные условия для возникновения у продавца права залога, то есть как исключающее возникновение залога в силу закона (постановления АС Московского округа от 02.10.2014 N Ф05-10392/13, ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2013 N Ф07-7628/13, ФАС Московского округа от 07.10.2013 N Ф05-11598/13).

www.garant.ru

Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .

ДОГОВОР ЗАЛОГА
ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА N ______

«___ «____________ 20 ___ г.

________________ , именуем___ в дальнейшем «Залогодатель», в лице ________________, действующ ___ на основании ________________, с одной стороны, и________________ , именуем ___ в дальнейшем «Залогодержатель», в лице ________________ , действующ ___ на основании ________________ , с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. В соответствии с Договором N _____ от «___ «________________ г. Залогодатель имеет перед Залогодержателем обязательство ________________ (указывается существо обязательства, например: «по оплате товара», «по возврату суммы займа и процентов») в размере ________________ (________________ ) руб., в том числе НДС ________________ (________________) руб. (или «НДС не облагается» (в частности, если обязательство вытекает из Договора займа)).

Срок исполнения обязательства согласно Договору N _____ от «___ «________________ ____ г.: ________________ .

2. В обеспечение исполнения обязательства, поименованного в п.1 Договора, Залогодатель передает в залог Залогодержателю следующее имущество: ________________ (указываются наименование и индивидуальные характеристики передаваемого в залог имущества) (далее — Предмет залога).

3. Предмет залога принадлежит Залогодателю на праве ________________, что подтверждается ________________ (указываются реквизиты правоустанавливающих документов или иных документов, которыми можно подтвердить право собственности (иное вещное право) на предмет залога), и гарантирует, что на момент заключения Договора Предмет залога в споре или под арестом не состоит, не передан в залог по другому договору и не обременен другими правами третьих лиц.

4. Стоимость Предмета залога составляет: ________________ (________________) руб., что обеспечивает требование Залогодержателя в полном объеме к моменту его удовлетворения, включая, но не ограничиваясь суммой долга, процентов, неустоек, возмещения расходов по взысканию.

5. Предмет передается Залогодержателю по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью Договора. При этом право залога у Залогодержателя возникает с момента подписания Акта приема-передачи предмета залога (движимого имущества). Предмет залога должен быть передан, а Акт приема-передачи предмета залога (движимого имущества) подписан не позднее чем через ___ (указывается срок) с момента подписания Договора. В случае просрочки передачи Предмета залога Залогодержатель вправе требовать с Залогодателя уплаты пени в размере ________________ (указывается твердая сумма или процент от стоимости Предмета залога (п.4 Договора)) за каждый день просрочки.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога несет ________________ .

7. Залогодержатель отвечает за утрату Предмета залога в размере его стоимости, указанной в п.4 Договора, а за повреждение Предмета залога — в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась.

Залогодержатель освобождается от указанной ответственности, если докажет отсутствие своей вины.

8. Обязанность по страхованию Предмета залога от рисков утраты и повреждения несет ________________

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

docs.cntd.ru

Риск поставщика по договору поставки

мы поставщики, есть покупатель, который собирается набрать у нас под рассрочку товара на 7 000 000 руб. точнее схема заказа следующая — покупатель может уйти в товарный кредит на сумму до 7 000 000 р. но под конец года он эту сумму обязан закрыть.

необходимо максимально себя обезопасить от рисков.

например от того, что покупатель может нас кинуть, набрать товара и обанкротиться, в связи с этим можно ли предусмотреть в договоре, что участники ООО «Н» отвечают по обязательствам в рамках данного договора, своим личным имуществом? (т.е. имуществом физ лиц — участников ООО).

— какие вообще есть варианты обеспечения обязательств со стороны покупателя в данном случае ?

— какие можно предусмотреть формулировки в договоре ?

Ответы юристов (5)

например от того, что покупатель может нас кинуть, набрать товара и обанкротиться, в связи с этим можно ли предусмотреть в договоре, что участники ООО «Н» отвечают по обязательствам в рамках данного договора, своим личным имуществом? (т.е. имуществом физ лиц — участников ООО).
Андрей

Возможно так, так как это прямо предусмотрено законом:

ст. 3 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»: 3. В случае несостоятельности (банкротства) общества по вине его участников или по вине других лиц, которые имеют право давать обязательные для общества указания либо иным образом имеют возможность определять его действия, на указанных участников или других лиц в случае недостаточности имущества общества может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам.
— какие вообще есть варианты обеспечения обязательств со стороны покупателя в данном случае?
Андрей

Возможно предусмотреть залог товара, находящегося в обороте, а также если у учредителей есть какое-либо имущество, то пусть оформляют его на ООО, передают Вам в залог. Также как вариант — оформить имущество кого-либо из участников ООО на Вас, как на физическое лицо, после оплаты долга, переоформить обратно, если представители ООО согласятся на такие условия.

Есть вопрос к юристу?

На мой взгляд можно оформить договора поручительства с учредителями

Статья 361. Основания возникновения поручительства
1. По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.
2. Поручительство может возникать на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Правила настоящего Кодекса о поручительстве в силу договора применяются к поручительству, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
3. Условия поручительства, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре поручительства имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. В договоре поручительства, поручителем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть указано, что поручительство обеспечивает все существующие и (или) будущие обязательства должника перед кредитором в пределах определенной суммы.
Статья 363. Ответственность поручителя
1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
2. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
3. Лица, совместно давшие поручительство (сопоручители), отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. Если из соглашения между сопоручителями и кредитором не следует иное, сопоручители, ограничившие свою ответственность перед кредитором, считаются обеспечившими основное обязательство каждый в своей части. Сопоручитель, исполнивший обязательство, имеет право потребовать от других лиц, предоставивших обеспечение основного обязательства совместно с ним, возмещения уплаченного пропорционально их участию в обеспечении основного обязательства.

Обязательно поручительство нескольких физических лиц (с проверкой платежеспособности), залог товаров в обороте у покупателя.

7.4.3. Залог товара, проданного в кредит

по договору поставки
Залог на основании закона
Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Так, в п. 5 ст. 488 ГК РФ установлено, что проданный в кредит товар до момента его оплаты находится в залоге у поставщика, если иное не предусмотрено договором поставки. Это означает, что, несмотря на переход к покупателю права собственности на товар в момент его передачи, покупатель по общему правилу не вправе отчуждать такой товар без согласия поставщика (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Залог на основании закона ограничивает возможность покупателя по распоряжению полученным товаром и в связи с этим повышает вероятность возврата неоплаченного товара поставщику. Однако такой залог может быть отменен договором. В этом случае полученный товар не будет иметь обременений и покупатель сможет свободно им распоряжаться.
— Пример формулировки условия:
«Товар, передаваемый по настоящему договору, не считается находящимся в залоге у поставщика».
— В соответствии с принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны при продаже товара в кредит вправе установить, что для обеспечения обязанности покупателя по оплате заключается отдельный договор залога. Однако нужно учитывать, что если такой договор не будет заключен, то залог, предусмотренный п. 5 ст. 488 ГК РФ, не возникнет.
— Судебную практику, подтверждающую, что если условием продажи товара в кредит является заключение отдельного договора залога, то при отсутствии такого договора товар не будет признан находящимся в залоге у продавца, см. в Путеводителе по судебной практике.
Если залог на основании закона не отменен по условиям договора
В этом случае покупатель до полной оплаты товара, находящегося в залоге, по общему правилу не вправе отчуждать его (п. 2 ст. 346 ГК РФ). См. Риск покупателя 7.4.1.
В случае отчуждения товара судьба залога будет зависеть от того, знал ли о нем новый покупатель. Если не знал и не должен был знать, то залог прекращается (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Если о нахождении товара в залоге новому приобретателю товара должно было быть известно, залог сохраняется и к новому покупателю переходят права и обязанности прежнего залогодателя, за исключением тех, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным покупателем (абз. 2 п. 1 ст. 353 ГК РФ).
Поставщику следует учитывать, что в случае продажи заложенного товара применяются только последствия, предусмотренные п. 2 ст. 346 ГК РФ. Он не сможет оспорить сделку по продаже заложенного товара на основании п. 1 ст. 168 ГК РФ. Аналогичная позиция сформулирована ВАС РФ (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).
Следует иметь в виду, что согласие залогодержателя (поставщика) необходимо лишь для отчуждения предмета залога и не требуется для передачи его во временное владение и пользование другим лицам. Данные положения действуют, если иное не предусмотрено договором или законом либо не вытекает из существа залога (ст. 346 ГК РФ).
Соглашение о залоге («договорный» залог)
В договоре можно дополнительно согласовать, что обязательство по оплате полученного, но не оплаченного товара обеспечивается его залогом в порядке § 3 гл. 23 ГК РФ. В этом случае в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре необходимо согласовать предмет залога, существо, размер и сроки обеспечиваемого обязательства.
Кроме того, стороны могут предусмотреть условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 339 ГК РФ).
Порядок обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, который стороны вправе отразить в договоре, регулируется положениями п. 2 ст. 350.1 ГК РФ. По общему правилу реализация заложенного имущества будет производиться посредством продажи с торгов. Однако если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, стороны могут договориться о следующих способах реализации:
— поставщик оставляет предмет залога за собой (в том числе товар может поступить в собственность поставщика по цене и на условиях, определенных соглашением сторон, но не ниже рыночной стоимости);
— поставщик продает заложенный товар другому лицу по цене не ниже рыночной и удерживает из вырученных денег сумму обеспеченного залогом обязательства. В этом случае поставщик обязан направить покупателю договор, заключенный с данным лицом (п. 5 ст. 350.1 ГК РФ).
Если стоимость товара, на который обращено взыскание, превышает размер обязательства, неисполненного покупателем, последнему выплачивается разница.
Залог может быть учтен путем регистрации уведомления о залоге движимого имущества (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ). В проведении учета наиболее заинтересован поставщик-залогодержатель, поскольку только с момента совершения записи в реестре таких уведомлений он может в отношениях с третьими лицами ссылаться на принадлежащее ему право залога. Исключение составляют случаи, когда третье лицо ранее знало или должно было знать о существовании залога.
Это означает, что при продаже покупателем находящегося в залоге товара третьему лицу без согласия поставщика последний будет вправе обратить взыскание на товар и изъять его только в том случае, если третье лицо знало или могло знать о наличии залога. Внесение сведений в реестр о залоге позволит поставщику ссылаться на то обстоятельство, что третье лицо, приобретая товар, могло обратиться за выпиской из реестра и узнать о том, что имущество заложено. Следовательно, в данном случае залог не прекратится по основанию возмездного приобретения заложенного имущества лицом, которое не знало и не могло знать о залоге (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Поставщик сможет потребовать от покупателя досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а если требование не будет удовлетворено — обратить взыскание на предмет залога (пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ). Кроме того, он вправе потребовать возмещения убытков (абз. 2 п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Внесение сведений в реестр осуществляется нотариусами в порядке, предусмотренном гл. XX.1 «Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества» Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
Если условие о «договорном» залоге на товар, проданный в кредит, не согласовано
В этом случае поставщику может быть отказано в обращении взыскания на проданный товар, если покупатель его не оплатит. Есть позиция судов, согласно которой залог товара, проданного в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ), не регулируется нормами гл. 23 ГК РФ, поэтому обратить взыскание на товар, находящийся в залоге на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, нельзя. Однако в судебной практике есть и другая позиция (см. Риск поставщика 7.4.1).

Андрей, добрый день! Согласно ст. 488 ГК

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

например от того, что покупатель может нас кинуть, набрать товара и обанкротиться, в связи с этим можно ли предусмотреть в договоре, что участники ООО «Н» отвечают по обязательствам в рамках данного договора
Андрей

то в принципе можно оформить под данный по сути товарный кредит поручительство участников

1. По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительстваможет быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.
3. Условия поручительства, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре поручительства имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. В договоре поручительства, поручителем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть указано, что поручительство обеспечивает все существующие и (или) будущие обязательства должника перед кредитором в пределах определенной суммы.

при банкротстве ООО, согласно ст. 10 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве) субсидиарная ответственность участников ООО при его банкротстве и недостаточности имущества ООО в принципе предусмотрена при наличии ряда обстоятельств, установленных данной статьей, но договор поручительства конечно более оптимальный вариант

Думаю, следует предусмотреть 2 способа обеспечения обязательства по договора — поручительство каждого участника ООО в порядке субсидиарной ответственности и залог имущества (можно определить как товар, который будет продан с обременением, так и иное ликвидное имущество — транспортные средства заказчика — ООО, например). При обращении взыскании на имущество должника Ваша сторона как залогодержатель будет иметь преимущественное право на взыскание за счет предмета залога, что обеспечит надлежащие гарантии исполнения обязательства. Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Оплата по договору залога

Получение таких гарантий особенно актуально в ситуации, когда вы должны первым заплатить деньги или первым передать имущество, или выполнить работу, а ваш партнер свои обязанности по договору должен выполнить позднее.

В определенном смысле и сам хорошо составленный договор есть гарантия, но одно дело гарантия получения справедливого решения суда в вашу пользу, а другое дело — гарантия реального получения с должника денежных средств, убытков, имущества.

Итак, 7 способов гарантировать выполнение договора:

управляющий партнер ЮК «Центральный округ»

В подавляющем большинстве случаев в отношении залога заключается договор залога, но предмет залога фактически остается у должника. Конечно же предметы залога можно расставить по степени гарантированности: наиболее ликвидный залог – тот который передан должником кредитору во владение (еще его называют физический залог), затем залог недвижимого имущества, земли, который подлежит регистрации в Росреестре, затем залог автомобилей и спецтехники (регистрация проходит у нотариуса), затем залоги прочего имущества: права учредителя фирмы, ценные бумаги, права требования долга, оборудование и всего прочего так называемого движимого имущества (регистрируются у нотариуса), а затем уже товары на реализации.

Перед заключением договора залога нужно проверить легитимность принадлежности залога самому должнику и нет ли уже существующих залогов и прочих обременений (рекомендуем воспользоваться услугой проверки.

Кто может выступить поручителем? Например, учредители юридического лица – должника, супруг должника, любое иное лицо, желательно платежеспособное))). Напоминаем, что прежде чем выбрать поручителя, желательно провести его проверку на наличие имущества и обязательств.

Кстати, рекомендуем привлекать нескольких поручителей.

На «пальцах» это выглядит следующим образом. Гарант (банк, страховая компания, коммерческая организация), как правило, за вознаграждение, дает гарантию оплатить деньги третьему лицу независимо от действительности основного договора сторон. Как раз в этом и кроется основное отличие данного способа обеспечения — оно не связано с действительностью основного договора. И это делает независимую гарантию крайне привлекательным инструментом . Убедитесь в платежеспособности самого гаранта, отследите вопрос невозможности отзыва гарантии, проверьте ряд других формальностей . и вам позавидует сам Рокфеллер!

Например, покупатель за покупку автомобиля внес деньги (аванс) и назвал его задатком, а продавец не передал автомобиль (продал его другому), значит продавец должен отдать покупателю две суммы аванса.

centraldep.ru

Способы продажи заложенного имущества

Автор: Александр Кайль

Способы продажи заложенного имущества

Александр Кайль, руководитель юридической службы ООО «КомпьюМаркет»

В процессе осуществления хозяйственной деятельности и в повседневной жизни возникают потребности реализовать заложенную недвижимость. Однако положение предмета залога придает ей статус, схожий с чемоданом без ручки из известной поговорки, который, как известно, и нести неудобно, и выкинуть жалко. Однако не все в данном случае так безнадежно, как может показаться на первый взгляд, и заложенная недвижимость тоже может быть продана, но с определенными условиями, речь о которых и пойдет ниже.

Для удобства классифицируем указанные условия на юридические и экономические.

Начнем с юридических условий. По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка (залогодержателя). Несоблюдение этого условия влечет такие неблагоприятные последствия, как признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной либо досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на заложенное имущество.

Так, по одному из дел суд удовлетворил требование покупателя о расторжении договора купли-продажи, взыскании с продавца убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд руководствовался пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и указал, что согласие на отчуждение заложенного имущества отсутствует, доказательства обращения продавца в орган по государственной регистрации с заявлением о прекращении залога на данное помещение и снятия таких обременений в материалы дела не представлены .

При этом стоит акцентировать внимание на особом статусе недвижимого имущества и особых правилах его реализации по сравнению со всем остальным имуществом. Так, в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно — предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога .

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил о необходимости получения согласия залогодержателя последний вправе по своему выбору потребовать:

— признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;

— досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил об обязательном получении согласия залогодержателя на отчуждение имущества, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В этой связи желательно уже на стадии заключения кредитного договора и договора о залоге имущества в счет обеспечения указанного кредита постараться включить в данный договор следующие условия.

1. Условия, позволяющие досрочно (и желательно без процентов или каких-либо других штрафных санкций) погасить кредит. О праве банков устанавливать комиссию за досрочное погашение кредита свидетельствует следующее дело. Так, заемщиком было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде комиссии за предоставление кредита и за его досрочное погашение. Истец сослался на то, что банк не имел права взимать комиссионное вознаграждение за досрочное погашение кредита. В удовлетворении требования было отказано, так как условия кредитного договора о взимании комиссионного вознаграждения были согласованы сторонами и указанные условия не противоречат закону. Исходя из этих положений, суды пришли к выводу, что действующее законодательство не исключает возможности включения в кредитный договор условий, предусматривающих взимание комиссии за предоставление и досрочное погашение кредита, а также повышение процентной ставки по кредиту .

Стоит отметить, что для потребительских договоров в этой части имеются определенные особенности. Так, по другому делу условие кредитного договора о том, что банк имеет право произвести досрочное погашение кредитной задолженности путем безакцептного списания имеющихся денежных средств с банковского счета, признано ущемляющим права потребителей, поскольку статьей 854 ГК РФ, определяющей основания списания денежных средств со счета, не предусмотрено их безакцептное списание со счетов клиентов банка .

В то же время по другому делу суд указал, что поскольку вступившим в законную силу решением суда банковская операция по списанию денежных средств, перечисленных ответчиком в счет досрочного погашения долга перед истцом по кредитному договору, признана недействительной, однако обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом ответчиком надлежащим образом не исполнены, суд взыскал в пользу истца долг по кредитному договору и в соответствии с пунктом 2 статьи 809 ГК РФ проценты за пользование кредитом за период после прекращения срока действия договора до даты обращения в суд с иском .

2. Условие, допускающее продажу закладываемой недвижимости. Сразу оговоримся, что сделать это, скорее всего, не получится. Поэтому в качестве компромисса можно попробовать прописать сам механизм продажи предмета залога и предоставления взамен банку другого обеспечения. Это сделать вполне реально.

При заключении кредитного договора и договора об ипотеке стратегически более важно получить право на безвозмездное досрочное погашение кредита, нежели право на продажу недвижимого имущества, так как в этом случае у залогодателя появляется большее количество вариантов для отчуждения недвижимости. Получение указанного права (на досрочное погашение кредита) целесообразно даже в тех случаях, когда погашение задолженности осуществляется аннуитетными платежами. Напомним, что аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Так, по одному из дел суд установил, что между предпринимателем и банком был заключен кредитный договор, по условиям которого кредит возвращается заемщиком путем ежемесячной уплаты в течение одного года фиксированной денежной суммы, в составе которой в первую очередь учитываются проценты за весь указанный в договоре срок пользования кредита (аннуитетный порядок возврата кредита). Спустя семь месяцев после выдачи кредит погашен заемщиком досрочно.

По результатам рассмотрения дела суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось. Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о возврате части процентов за пользование кредитом, уплаченных им банку по кредитному договору. Как указал суд, проценты являются платой за пользование заемщиком суммой займа (статья 809 ГК РФ). Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата .

По данному вопросу может быть интересно и следующее дело. Так, придя к заключению о том, что размеры процентов за пользование кредитами, которые не подлежат снижению, значительно превышают среднюю действовавшую в спорный период учетную ставку банковского процента, тем самым в существенной части компенсируют кредитору последствия от неисполнения договоров, суды сочли возможным применить статью 333 ГК РФ к процентам за пользование чужими денежными средствами, снизив сумму, подлежащую взысканию, до 150 000 рублей .

Итак, продать заложенную недвижимость возможно несколькими способами.

Банк дает согласие на снятие обременения и продажу недвижимости. Это согласие может быть как включено в текст договора об ипотеке, так и получено отдельно, если договор об ипотеке такого согласия не содержит. Здесь могут быть два подварианта.

Подвариант А. Банк дает согласие на продажу предмета залога и не требует взамен никакого другого обеспечения. На самом деле это утопичный вариант, и он реально возможен только тогда, когда сумма задолженности по кредитному договору остается очень маленькой.

Подвариант Б. Банк дает согласие на снятие обременения. Снятие обременения с продаваемого помещения и последующая его продажа и предоставление банку в качестве обеспечения иного помещения (иного имущества) или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т. п.).

Банк не дает согласия на снятие обременения и продажу недвижимости. Продавец сам погашает задолженность перед банком и сам продает недвижимость без обременения.

С одной стороны, это возможно только в тех случаях, если кредитный договор позволяет гасить кредит досрочно. С другой — для потребительских кредитов установление в договоре запрета на досрочное погашение кредита признается недействительным и нарушающим права указанных потребителей. Потребителями в данном случае признаются лица, которые указаны в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Так, в соответствии с преамбулой к указанному федеральному закону потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

По одному из дел суды, исходя из статьи 32 Закона «О защите прав потребителей», предусматривающей возможность в любое время отказаться от исполнения договора, сделали вывод о том, что является нарушением прав потребителей включение в кредитный договор следующего условия: «Настоящим договором устанавливается временной период в размере 6 (шести) месяцев (срок моратория на досрочное погашение, считая от даты фактического предоставления кредита), в течение которого заемщику запрещено производить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по настоящему договору».

Утверждение банка о том, что упомянутое ограничение на досрочное погашение кредита якобы не препятствует потребителю «вообще отказаться от исполнения договора», было признано несостоятельным. Как указал суд, в соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ обязательство может быть прекращено в том числе надлежащим исполнением, что для кредитного договора означает возвращение заимодавцу всей суммы займа. Таким образом, суд указал, что запрет на досрочный возврат полученных в кредит денежных средств свидетельствует для заемщика о невозможности отказаться от исполнения договора .

Если для потребительских кредитов включение в договор условия, запрещающего досрочное погашение кредита, признается ущемляющим права и интересы потребителей, то для договоров, заключенных предпринимателями, в данном случае могут быть применены положения статьи 428 ГК РФ, посвященные договорам присоединения. Так, по одному из дел индивидуальный предприниматель обратился с иском к банку об изменении кредитного договора путем исключения из него положения, устанавливающего право банка в одностороннем порядке по своему усмотрению и без объяснения заемщику причин отказать в выдаче кредита либо выдать кредит в меньшем размере, по своему усмотрению и без объяснения причин увеличивать размер процентов за пользование кредитом, а также сокращать срок возврата кредита. При вынесении решения суд руководствовался следующими положениями. В связи с тем что при заключении кредитного договора заемщик был фактически лишен возможности влиять на содержание договора, проект которого был разработан банком и содержал в себе условия, существенным образом нарушающие баланс интересов сторон, суд вправе применить к такому договору положения статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения.

По смыслу пункта 1 статьи 428 ГК РФ путем присоединения может быть заключен любой гражданско-правовой договор вне зависимости от состава сторон договора и целей, преследуемых при его заключении. В материалах дела имеются доказательства того, что при заключении кредитного договора предприниматель предлагал банку изложить часть пунктов договора (в том числе оспариваемых пунктов) в иной редакции, чем та, которая была предложена ему банком для подписания. Однако предпринимателю в этом было отказано со ссылкой на внутренние правила, утвержденные председателем правления банка, не допускающие внесения в проект кредитного договора изменений по сравнению с разработанной и утвержденной формой договора в случае, если предметом договора является типовой кредитный продукт, к числу которых сам банк отнес и кредиты, выдаваемые малым предпринимателям для целей пополнения оборотных средств. Поэтому договор был заключен на условиях банка.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что у предпринимателя отсутствовала фактическая возможность влиять на содержание условий кредитного договора, поэтому он принял условия кредита путем присоединения к предложенному договору в целом, в том числе с учетом оспариваемых условий. Следовательно, к спорному договору могут быть по аналогии закона (статья 6 ГК РФ) применены положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ. При этом тот факт, что в договоре имелись и условия, согласованные сторонами индивидуально (сумма кредита, сроки возврата и т. п.), не препятствует применению пункта 2 статьи 428 ГК РФ к тем положениям кредитного договора, в отношении которых заемщик был вынужден принимать навязанные ему условия.

Суд признал, что положения кредитного договора, об исключении которых просил истец, содержат явно обременительные условия для присоединившейся стороны, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Спорные положения договора не соответствуют принципу добросовестности в коммерческой деятельности, они явно обременительны для заемщика, поэтому существенным образом нарушают баланс интересов сторон кредитного договора, так как предоставляют кредитору возможность в одностороннем порядке изменять согласованные сторонами условия договора, которые являются существенными для договоров такого вида. Суд также отметил, что в договоре не предусмотрена возможность заемщика, несогласного с изменением условий кредитования, без согласия кредитора досрочно возвратить кредит на прежних условиях и тем самым прекратить отношения с банком, напротив, досрочный возврат кредита по инициативе заемщика договором запрещен.

Постановлением суда кредитный договор был изменен, спорные пункты исключены. Кроме того, суд кассационной инстанции в постановлении подчеркнул, что изменение кредитного договора данным судебным актом означает, что спорные пункты договора утрачивают силу с момента принятия этого судебного акта (часть 5 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) .

В данном варианте реализации заложенного имущества деньги для досрочного погашения кредита берутся у будущего покупателя заложенной недвижимости по договору срочного беспроцентного займа.

Механизм сделки выглядит следующим образом.

1. Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому продавец обязуется к определенному числу (учитывается время, необходимое на погашение кредита и снятие обременения с недвижимости) заключить основной договор купли-продажи недвижимости. При этом (для соблюдения прав покупателя) можно будет прописать в договоре возможность автоматического зачета суммы займа в счет покупной цены помещения.
2. Заключается беспроцентный срочный договор займа между покупателем (займодавцем) и продавцом (заемщиком) на сумму, необходимую для погашения кредита.
3. Покупатель погашает кредит перед банком.
4. Банк снимает обременение с помещения.
5. После погашения кредита и снятия обременения с помещения заключается основной договор купли-продажи, оплата по которому уже была частично или полностью произведена заемными денежными средствами.

При данном варианте не стоит забывать об ограничениях, которые устанавливает законодательство о банкротстве. Как свидетельствует судебная практика, в передаче дела по иску о признании недействительными сделок по досрочному погашению долга по кредитному договору для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано, так как, удовлетворяя иск, суд исходил из того, что их совершение повлекло за собой уменьшение конкурсной массы должника и предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора перед другими кредиторами должника .

По другому делу судами было установлено, что ЗАО «Вегат Плюс», будучи клиентом АКБ «Электроника» (ОАО), произвело досрочное погашение задолженности по кредитному договору, заключенному с АКБ «Электроника» (ОАО), путем внутрибанковских проводок по списанию денежных средств в размере 3 043 606 рублей 56 копеек (3 000 000 рублей в счет оплаты основного долга, 43 606 рублей 56 копеек — проценты за пользование кредитными средствами), находящихся на расчетном счете ЗАО «Вегат Плюс».

Решением Арбитражного суда города Москвы АКБ «Электроника» (ОАО) признано банкротом. В соответствии со статьей 103 Закона о банкротстве сделка, заключенная или совершенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана судом недействительной по заявлению внешнего управляющего или кредитора, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.

В пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»» разъяснено, что поскольку дача клиентом распоряжения о списании денежных средств с его счета в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком или списание банком в безакцептном порядке денежных средств со счета клиента в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком может влечь за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами, эти сделки также могут быть оспорены на основании пункта 3 статьи 103 Закона о банкротстве как при банкротстве банка, так и при банкротстве клиента.

Таким образом, установив по рассматриваемому делу, что ЗАО «Вегат Плюс» являлось кредитором АКБ «Электроника» (ОАО) и в результате совершения оспариваемых сделок имело место предпочтительное удовлетворение его требований перед другими кредиторами АКБ «Электроника» (ОАО) в течение шести месяцев перед возбуждением процедуры банкротства АКБ «Электроника» (ОАО), суд на основании статьи 103 Закона о банкротстве удовлетворил заявленные требования .

Продажа заложенной недвижимости и погашение кредита с участием банка.

В этом случае продажа заложенной недвижимости и погашение кредита происходит при участии банка. Деньги покупателя, как и в первом случае, идут частично продавцу, частично банку для погашения оставшейся части кредита.

Например, продается помещение, стоимость которого составляет 1 000 000 рублей, а остаток ссудной задолженности — 800 000 рублей. В этом случае покупатель погашает задолженность продавца по кредиту перед банком, а оставшуюся часть стоимости квартиры передает продавцу.

Возможность погашения кредита не заемщиком, а другим лицом базируется на положениях статьи 313 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Данные действия допускает и судебная практика.

Так, судами было установлено, что общество перечислило банку по платежному поручению денежные средства в размере 834 900 рублей, указав в качестве назначения платежа погашение задолженности предприятия по кредитному договору на основании договора залога от 27.10.2004 № 859.

Ссылаясь на отсутствие договорных отношений с банком и ошибочность перечисления указанной денежной суммы, общество обратилось с иском о взыскании неосновательного обогащения в суд.

Суды пришли к выводу о том, что общество не представило надлежащих доказательств, свидетельствующих о неправомерности удержания банком истребуемой суммы. При этом судами принято во внимание, что отношения между обществом (покупатель) и предприятием (продавец) урегулированы договором купли-продажи, пунктом 5.3 которого установлено, что датой оплаты товара по договору признается дата поступления денежных средств на расчетный счет Красноуфимского отделения № 1774 Сбербанка России в счет погашения задолженности по кредитному договору от 27.10.2004 № 486.

Между банком и предприятием (заемщиком) заключен кредитный договор, в рамках которого у предприятия возникло обязательство по погашению кредита, а также в целях надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору — договору залога от 27.10.2004 № 859. Исполнение обязательства по погашению кредита за предприятие в соответствии со статьей 313 ГК РФ было принято банком от общества, поскольку пунктом 3.5 кредитного договора предусмотрена возможность погашения задолженности предприятия путем перечисления соответствующих денежных средств лицами, не являющимися стороной этого договора.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что денежные средства в сумме 834 900 рублей были перечислены обществом в счет взаиморасчетов между обществом, банком и предприятием. Факт получения банком от общества денежных средств не является для банка неосновательным обогащением .

В тех случаях, когда размер кредита превышает стоимость продаваемой недвижимости (например, 1 000 000 рублей — задолженность по кредиту, 800 000 рублей — стоимость продаваемой недвижимости), отдельного согласования с банком потребует разрешение вопросов, связанных с погашением остатка кредита и предоставления обеспечения под это обязательство.

Механизм сделки:
1) заключается предварительный договор купли-продажи помещения между покупателем и продавцом;
2) заключается трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и банком, по которому покупатель погашает задолженность продавца перед банком, а продавец получает право требования на эту сумму к покупателю;
3) банк снимает обременение с помещения;
4) заключается основной договор купли-продажи помещения, оплата по которому осуществляется в том числе и путем зачета требования покупателя к продавцу.

Отдельно стоит указать, что в случае погашения кредита при посредстве третьих лиц (другого банка, платежной системы) риски, связанные с задержкой зачисления на корреспондентский счет банка платежей заемщика по возврату кредита, лежат на заемщике .

Четвертый вариант. Смена должника по кредиту перед банком.

В данном случае в кредитном договоре покупатель недвижимости занимает место продавца недвижимости в кредитном договоре, ему переходят обязанности по погашению кредита, а продаваемое недвижимое имущество также может выступать обеспечением по кредиту покупателя. В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него.

Покупатель по договору купли-продажи платит только то, что причитается продавцу (когда стоимость недвижимости больше задолженности по кредитному договору), а долг банку продолжает выплачивать покупатель в виде ипотеки.

Нужно быть готовым к тому, что данная схема потребует определенного времени и может вызвать возражения у банка, так как связана с оценкой нового должника по кредитному договору.

Механизм сделки:
1) получается согласие банка на перемену должника в кредитном договоре;
2) заключается договор уступки прав и перевода обязанностей по кредитному договору между покупателем и продавцом банком;
3) заключается договор купли-продажи помещения;
4) заключается договор ипотеки с новым собственником.

Пятый вариант. Покупка новой недвижимости и ее залог в качестве обеспечения по тому же или новому кредитному договору с одновременным (в случае необходимости) погашением первоначального кредита.

По этой же схеме происходит перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит.

В заключение кратко остановимся на экономических условиях реализации заложенной недвижимости. Во-первых, продавая заложенное помещение, необходимо учитывать, что выиграть на такой сделке можно только в тех случаях, когда цены на недвижимость не изменялись или росли. В противном случае продажная цена помещения может быть меньше остатка задолженности по кредиту.

Во-вторых, продажа заложенной недвижимости — это по определению форс-мажор. Узнав, что помещение заложено, покупатель может расценить это как финансовые трудности продавца и потребовать дополнительной скидки.

В-третьих, в последнее время предложение по недвижимости превышает спрос. Продажа заложенного помещения — более долгий, рискованный и затратный процесс. Это также может быть одной из причин для снижения цены.

www.top-personal.ru

admin

Обсуждение закрыто.