Ипотека дело в суде

Ипотека дело в суде

Суд не дал банку отобрать квартиру у ипотечного должника

Белгородский областной суд отклонил иск банка о реализации ипотечной квартиры заёмщика, несколько месяцев не платившего по кредиту. Несмотря на законные требования кредитора о расторжении договора и досрочном погашении займа должником, суд принял сторону ответчика. Подробности резонансного дела — в материале экономического обозревателя «Вестей ФМ» Павла Анисимова.

В феврале 2008 года житель Белгорода Руслан Цоцорин взял кредит в одном из госбанков на покупку квартиры. Условия ипотечного займа были стандартными для того времени: 2 с половиной миллиона рублей на 30 лет под 12% годовых. Супруга заёмщика стала поручителем. В качестве залога оформили купленную семьей квартиру. 7 лет к Руслану не было никаких претензий: он каждый месяц исправно перечислял банку платежи. Но в феврале прошлого года заёмщик остался без зарплаты, рассказывает адвокат Сергей Пащенко, который защищал Руслана в суде:

«У него была оптово-розничная организация, которая занималась купле-продажей овощей. Из-за санкций они потеряли часть поставщиков. Сразу эти контакты не удалось восстановить, и он попал в затруднительную финансовую ситуацию».

Сложный для Руслана период длился полгода. Всё это время банк начислял штрафы и пени. А после пошёл в суд с требованием расторгнуть кредитный договор и отобрать за долги заложенную квартиру, продолжает Сергей Пащенко:

«Когда ВТБ обратился с иском в суд, у него получилась неуплата в районе 180 тысяч рублей. Также они просили сразу взыскать пеню — 13 тысяч рублей. Он эти деньги заплатил, то есть вышел на график, который был определён между ним и банком. И тем самым он ликвидировал задолженность».

Районный суд оставил квартиру Руслану. Судья учёл не только возобновление платежей, но и небольшую сумму просрочки по сравнению с прошлыми и будущими выплатами: за 7 лет банк получил от заёмщика несколько миллионов, начисленных в качестве процента по ипотеке.

Банк подал апелляцию в Белгородский областной суд. Для кредитной организации продажа квартиры и расторжение договора выгоднее, чем дальнейший возврат кредита в течение долгих лет. Но и в облсуде встали на сторону Руслана. Судебная коллегия отметила: да, по закону кредитор может потребовать выплаты всей оставшейся суммы займа вместе с процентами, если должник перестал платить. Но когда заёмщик нарушает условия договора по уважительным причинам, суд может отказать банку в досрочном взыскании. Комментирует адвокат столичной коллегии адвокатов «Принципиальная позиция» Сергей Кузнецов:

«Решение суда должно быть ещё и справедливым. То есть оно должно не только отстаивать интересы банка, но и в какой-то мере отстаивать интересы другой стороны. Суд в данном деле посчитал, что справедливым будет, если предоставить возможность должнику также выплачивать всё это и оставаться в своей квартире».

При этом права банка не нарушаются, отмечают юристы. Ведь это не мешает представителям кредитной организации обратиться с таким же иском, если должник вновь перестанет платить.

Популярное

Кредит «Бессмертный»: как не стать наследником-должником

Проценты по кредитам – «бессмертны»: Верховный суд напомнил наследникам о долгах умерших родственников. Банки могут начислять проценты по займам даже в тех случаях, когда никто из родных покойного ещё не вступил в наследство. Заморозить выплаты по чужому займу можно лишь в одном случае – если банк пойдёт навстречу будущему наследнику.

Кредит «Бессмертный»: как не стать наследником-должником

Кредит вместо подиума: мошенники нажились на мечте девушек стать моделями

В Москве модельное агентство набрало кредитов на своих учениц. Жертвами мошенников стали порядка 200 девушек. Причем сами они об этом и не догадывались. Но расплачиваться по счетам придется теперь всё равно им.

Новостройки + низкая ставка = ипотека будущего

Ипотека в России станет массовой и дешевой. Одна из самых обсуждаемых тем президентского Послания – программа доступного жилья. Владимир Путин указал на две принципиальные цели: увеличить объем ввода нового жилья до небывалых 120 миллионов квадратных метров и снизить ставку по ипотеке до 7%.

«Корочка» в кредит

Государство будет выдавать дипломы в кредит. Правительство запускает обновленную программу займов на обучение. Студенты смогут поступать на платной основе в любой из российских вузов.

Доступное жильё: сколько будет стоить ипотека, если ставка будет снижена до 7%

В ближайшие годы ипотека должна стать доступной для большинства российских семей. Владимир Путин заявил, что ставка по кредитам на жилье должна опуститься до 7%.

Поручитель, ты – должник!

ШОТА ГОРГАДЗЕ: «Если ты готов выступить поручителем по кредиту твоего друга, родственника, знакомого или соседа, может настать момент, когда вдруг ты окажешься не поручителем, а должником. И, к сожалению, мало кто об этом догадывается».

radiovesti.ru

Судебная практика ипотеки — чего ждать заемщику?

Получая ипотечный кредит, каждый из заемщиков старается надеяться только на лучшее: его дохода будет достаточно, непредвиденные обстоятельства не возникнут и займ будет возвращен ровно в срок. Довольно редко, но жизнь вносит в определенные коррективы в жизнь и каждый из нас может столкнуться с тем, что долг существует, погашать его совершенно нечем, а банк приглашает вас в суд для дальнейших разбирательств.

Стоит отметить, что банки прибегают к судебной практике по ипотеке исключительно в крайнем случае и стараются уладить проблему, прежде всего путем переговоров. Если ваше положение сложилось так, что следующее место, где вы будете встречаться со своим кредитором будет не приятный офис, а зал судебного заседания, то не будет лишним получить общее представление от том, что вас там будет ждать.

Обращение в суд.

Итак, обращение в суд будет следовать обнаружения обстоятельств, позволяющие банку забрать квартиру, или другую заложенную вами недвижимость. Точнее говоря, предпринимать подобные действия он сможет после того, как письменно доведет до вас обращение с просьбой полностью вернуть долг, а вы не сможете ее выполнить. Как только данный факт будет зафиксирован, юристами банка будет подан иск о расторжении договора, а также о взыскании с вас задолженности.

В данном судебном иске по ипотеке будут подробно изложены все обстоятельства, которые привели к такой неприятной ситуации. Так, банком будет указано, что он заключил с вами кредитный договор, согласно которому он предоставил вам определенную сумму денежных средств для покупки жилья. Далее будет следовать подробное описание его условий в виде суммы ссуды, ее срока, процентной ставки и даты ежемесячных платежей. Также в иске внимание суда будет обращено на тот факт, что недвижимость, ставшая вашей собственностью, выступала в качестве залога. Конечно, юристы расскажут и о том, что кредитор исполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив вам вышеуказанные денежные средства.

Затем банком будут приведены доказательства, свидетельствующие то, что вы не выполнили свои обязательства по договору, например, неоднократно нарушали сроки, до которых следовало внести ежемесячные платежи или их суммы. В качестве результата ваших бездействий будет указана общая сумма задолженности в виде просроченного основного долга, начисленных процентов и неоплаченной неустойки. Вполне вероятно, что кроме этих цифр в иск также будет включена компенсация государственной пошлины за принятие его к рассмотрению и другие сопутствующие расходы банка-кредитора.

Рассмотрение дела.

После того, как все формальности будут соблюдены (вас пригласят в суд, дадут возможность подготовить контраргументы и т.д.) начнется непосредственное заседание. Предположим, что вы не будете оспаривать действительность кредитного договора и факт получения денежных средств. В этом случае после рассмотрения материалов дела судом по ипотеке будет официально установлено, что вы нарушили сроки внесения платежей, в результате чего и образовалась общая задолженность перед банком. Далее суд подтвердит законность права кредитора обратить взыскание на залог, установит итоговую сумму, подлежащую компенсации, а также начальную продажную цену, по которой он будет реализовываться на публичных торгах, дату их начала и срок, в течение которого вы будете должны освободить жилье.

Стоит отметить, что приведенный выше пример судебного дела по ипотеке является сугубо теоретическим, поскольку в действительности в процессе разбирательства возникает множество разногласий между кредитором и заемщиком. В качестве примера приведем те из них, которые встречаются наиболее часто:

Требования Закон об потеке и Конституции. Здесь в качестве предмета спора выступает положение статьи 40, согласно которой каждый из нас имеет право на жилище. Соответственно заемщики полагают, что обращение взыскание на его недвижимость идет в разрез с данным правом, а, следовательно, его можно оспорить. К сожалению, лиц, которые избрали подобную стратегию защиты, стоит огорчить, поскольку Конституционный суд неоднократно рассматривал подобные жалобы, но решение всегда было одинаковым: требования кредитора правомерны, если ссуда была выдана на приобретение недвижимости.

Несогласие с продажной ценой. Бывает так, что вы согласны с банком, но не разделяете его точку зрения касательно цены, по которой он будет осуществлять реализацию вашей бывшей недвижимости. Как показывают судебные решения по ипотеке, в подобных ситуациях суд исходит исходя из документов, которые находятся в его распоряжении, например, отчетом независимого оценщика для целей экспертизы. По этой причине свое несогласие стоит заблаговременно подтверждать отчетами другой оценочной компании, либо другими объективными доказательствами – пока их не будет среди материалов дела, суд будет занимать позицию кредитора. Также не стоит удивляться тому, что продажная цена будет на 20% ниже той, что фигурирует в отчете об оценке – таковы требования закона.

Желание заемщика получить отсрочку. Существующее законодательство в области ипотечного кредитования не исключает возможности предоставления отсрочки сроком до 1 года при наличии, но ваши доводы должны быть убедительны. Кроме того, обязательно должны быть зафиксированы: факт того, что вы погашал ссуду по мере своих возможностей, существуют объективные причины ее вернуть. Для понимания приведем два примера:

Пример 1: Вы скрывались от банка, дело дошло до суда, вы перепугались и обещаете кредитору вернуть займ в течение одного года. Даже если вы подтвердите такую возможность, суд скорее всего вам откажет, сославшись на факт вашей недобросовестности в прошлом.

Пример 2: Вы погашали кредит, но суммами гораздо меньше, чем установлено договором, при этом ваш работодатель официально подтвердил намерение оказать вам финансовую помощь. В данной ситуации, вероятно, суд будет на вашей стороне.

Завышенная неустойка. Довольно редко, но бывает так, что суд пользуется правом снизить размер неустойки, рассчитанной банком. Если такого не произошло, но вы не согласны, то можно попытаться ее оспорить, но вероятность вашего успеха минимальна.

В заключении стоит отметить, что, несмотря на кажущуюся простоту, судебная практика по ипотеке представляет собой сложный процесс, который часто сопровождается апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный суд. По этой причине исход вашего дела будет зависеть исключительно от мастерства адвоката, представляющего ваши интересы.

www.ipoteka-legko.ru

Ипотека + реновация + суд: советы юриста

Что происходит с ипотекой при реновации и как правильно оформить права на новое жилье взамен снесенного: советы юриста.

Мэрия столицы уверяет: новое жилье у пересленцев по программе сноса пятиэтажек в Москве будет дороже прежнего. А ипотека тоже «потяжелеет»? Sobesednik.ru обсудил это с главой юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость» Александром Перепелкиным.

Новые нюансы

— Будет ли отличатся просто ипотека и ипотека в домах из списка на реновацию?

— Все эти вещи учтены в недавно принятом законе о реновации. И надо сказать, учтены в очень отрадном ключе.

Без этого закона происходила следующая ситуация: так как объект ликвидируется, то права собственности на него прекращаются. В том числе и ипотека. В связи с этим трудно найти банки, которые в принципе кредитуют такие объекты. Как правило, если речь идет о покупке квартиры в доме старой постройки, банк всегда запрашивает от заемщика сведения, подтверждающие, что этот дом не подлежит сносу и не стоит в какой-либо программе. Поэтому если банки и выдают ипотеку на приобретение квартиры в таких домах, то это — единичные случаи.

Естественно, сталкивались банки и с обманом: со сносом дома ипотека прекращается, человек перестает выплачивать деньги, банк требует полного возврата средств — в связи с тем, что утрачено обеспечение по кредитному договор (квартира) — но при этом у заемщика ничего нет, что можно забрать с торгов.

Так вот, чтобы такого не возникало и чтобы банки не боялись давать кредиты под такие дома, по новому закону предусмотрено правило, согласно которому все обременения, в том числе залог, переносятся на новую квартиру, которую гражданину город предоставляет взамен.

При этом согласие ни залогодержателя на ее отчуждение, ни залогодателя никоим образом не требуется. А основанием для залога на новую квартиру является сам договор мены или предусмотренное по программе реновации изъятие одного жилья и предоставление взамен него другого. Регистрация производится Росреестром на основании договора, который заключается в рамках программы реновации.

— Может ли собственник требовать денежную компенсацию за старое жилье у мэрии, если его квартира в доме, попавшем под реновацию, находится в ипотеке?

— Нет. Если квартира в залоге у банка или имеет какое-то обременение, собственник лишен права требовать денежную компенсацию — только другую квартиру. И опять-таки, согласия ни залогодержателя, ни залогодателя на это не требуется.

Размер ипотеки останется прежним

— А меняется ли тело кредита после переселения?

— Ничего не меняется. Ипотека — это просто способ обеспечения обязательств по кредитному договору. Сам кредитный договор ваше переселение по программе реновации никоим образом не затрагивает. Это просто способ обеспечения на случай, если кредит не будет погашен (чтобы можно было обратиться с взысканием на заложенное имущество).

Если вы перестанете платить по ипотеке [после переселения], банк получит квартиру, которая гораздо больше по стоимости, чем та, на приобретение которой выдавался заем. Получается, что в случае обращения взыскания на это имущество у банка гарантии получить свои средства становятся выше. Но на сам кредитный договор и отношения с банком данный аспект никак не влияет.

— То есть, предположим, человек выплатил 1,5 млн банку. Оставалось выплатить 500 тысяч. Но тут его дом попал под реновацию, и ему предоставляют новую квартиру. Правильно ли я поняла, что независимо от того, какую квартиру ему дали и насколько она дороже, выплачивать банку гражданин будет те же оставшиеся 500 тысяч и ни копейкой больше?

— Да. Подобные вопросы возникают потому, что люди неверно понимают сам предмет ипотеки. Все почему-то думают, что выплачивают деньги за квартиру. На самом деле это не так. Деньги за квартиру продавцу уже были заплачены при купле-продаже. А банку человек возвращает взятый у него кредит. Заем как был, так и остается — в том же размере. Меняется лишь предмет ипотеки, то есть имущество, которое находится в залоге у банка под выданный кредит: та недвижимость, на которую может быть обращено взыскание в том случае, если этот заем не будет отдан.

Права оформлять лучше через суд

— В новом законе есть такой момент, который вызывает опасения: гражданин при заключении договора мены с городом на новое жилье по программе реновации обязан иметь все документы о собственности на квартиру, а город — нет.

— Речь идет о том, что на момент заключения договора мены город, возможно, еще не зарегистрировал свое право. Но при этом речь должна обязательно идти о доме, который уже введен в эксплуатацию и который построен за счет городских денежных средств, где у города однозначно возникает право. Просто законодатели дали городу возможность заключать такие договоры и регистрировать сразу нового собственника, у которого изымается старое жилье — как бы переуступая ему право собственности сразу, «перешагивая» через право города. То есть без регистрации прав самого города.

Но, опять-таки, четко установлено, в каких случаях это возможно. То есть, повторяю, это должен быть именно такой дом — который уже введен в эксплуатацию, и там, где у города однозначно будет право на приобретение права собственности данной квартиры, просто сама регистрация еще не произошла.

— Это сильно способно осложнить жизнь собственнику?

— Думаю, что человеку, которому будут предлагать заключить такой договор относительно жилья, в отношении которого город не зарегистрировал право, все-таки не нужно идти на этот вариант. Пусть это будет установлено судебным решением (между прочим, в законодательстве зафиксирован такой порядок: если в течение 90 дней люди не могут договориться, нужно судебное решение). Пусть суд проверяет основания: действительно ли город имеет право передавать данные квартиры без регистрации его права.

— То есть вы советуете в этом вопросе быть аккуратнее?

— Безусловно. Потому что в этих случаях возможна такая ситуация: раз пока город свое право не зарегистрировал, это может растянуться во времени, или же город сам будет с кем-то из инвесторов по этому дому судиться. Теоретически такие ситуации возможны — я не говорю, что это специально кто-то будет делать.

Понимаете, ведь город же не просто так протащил такие поправки. Тем более что такая система уже де-факто у нас давно существует. Сейчас многим лицам, которых отселяют (когда, к примеру, изымается участок для государственных и муниципальных нужд), предлагается именно такая схема. С нанимателями заключают краткосрочный договор соцнайма. А там, где речь идет о собственности, люди вообще могут год или дольше жить на птичьих правах.

В общем, если бы я сам попал в такую ситуацию, я бы напрягся. Сами понимаете, скорее всего, никто никому не будет доказывать, что предоставляемое мне жилье (в отношении которого нет записи в реестре) соответствует всем необходимым требованиям. Поэтому город должен стать его собственником и лишь после этого передавать жилье гражданам. А если нет — пусть суд проверяет обоснованность права города на это жилье. Я считаю, здесь споры вполне возможны.

sobesednik.ru

ДОЛГИ ПО ИПОТЕКЕ

Вопрос: Последние три месяца не плачу ипотеку, накопился значительный долг по ипотеке что делать?

Нужно понять, что в случае, если банк подаст в суд по ипотеке, то высока вероятность того, что квартира уйдет с торгов. Как правило, банки подают в суд после 3-5 месяцев полной или частичной невыплаты ипотеки. Банки практически никогда не идут на перекредитование ипотечных кредитов.

Суд по ипотеке

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N 102-ФЗ ясно указывает на право залогодержателя по взысканию имущества, заложенного по договору ипотеки. Наша практика говорит о том, что даже прописанные в квартире или доме дети не в состоянии помешать банку выиграть дело в суде и продать жилье с торгов, если произошла невыплата ипотеки. Решение суда по ипотеке таково, что через 1-2 месяца жильцов выселяют, а квартиру продают с торгов.

Несмотря на это, есть несколько способов противостояния банкам, даже в случае долгов по ипотеке. Нужно знать, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, либо, если период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев, то банк не имеет права подать на Вас в суд.

Однако, что же делать, если Вы несколько месяцев не платили по ипотечному кредиту и банк подал на Вас в суд? Тогда вам в обязательном порядке потребуется составление возражения на исковое заявление по ипотечному кредиту. Это поможет:

  • прийти к мировому соглашению с банком и не дать банку отобрать квартиру;
  • снизить размер Вашего долга;
  • оттянуть момент выселения, затянуть процесс торгов;
  • осветить ситуацию в СМИ, т. к. иногда банки идут на попятную, боясь испорченной репутации

kreditsovet.ru

Что делать, если банк подал в суд по ипотеке?

Важно отметить, что судебный процесс по ипотеке практически ничем не отличается от суда по кредиту. Но, как показывает практика, когда дело касается ипотеки, возникает множество нюансов и подводных камней, которые могут привести к потере приличной сумму денежных средств

Долги по ипотеке. Что делать? Банк подает в суд. В том случае, если заемщик не будет твердо отстаивать свои интересы и права, то его квартира может достаточно просто и быстро уйти за невысокую стоимость, и все это только от незнания и непонимания определенных тонкостей процесса.

При плохом раскладе, заемщик может не просто потерять свою ипотечную квартиру, но еще и остаться в больших долгах у самого банка, а этого никак нельзя допустить. Ипотечное жилье после того, как прошел суд сохранить невозможно. Когда человек не смог по каким-то конкретным причинам выплатить долг по ипотечному кредиту, а дело уже дошло до суда, то квартира просто уйдет в счет погашения образовавшейся задолженности. В такой ситуации человеку уже ничто не поможет: ни всевозможные справки, разного рода документы.

Но стоит помнить, что обращение банка в суд не означает, что вам прямо завтра станут выселять из квартиры. Такого, конечно, никто не допустит. Стоит отметить, что если вы будете действовать грамотно, осмысленно, то решение данного дела можно растянуть даже на год. За это всего можно что-нибудь придумать, осмыслить, найти подходящие варианты, для того чтобы выжить.

Если вы сами понимаете, что у вас нет возможности оплачивать кредит, то можете смириться, что вы ее все-таки потеряете, этот момент неизбежен. Но это еще не означает, что вам можно опускать руки и просто совершенно спокойно ждать, когда же закончится суд, и вас выселят, надо побороться.

Вам необходимо во время судебного процесса сделать все возможное, чтобы защищать свои интересы, делать это нужно грамотно, вдумчиво, у вас должно быть уверенность в своей правоте. Перед вами стоит главная задача: как можно дольше растянуть весь процесс. Это время важно использоваться только с пользой: вести успешные переговоры с банковской организацией, находиться в поиске покупателя, который приобрел бы жилье по рыночной цене. Вам нужно сделать абсолютно все, чтобы не остаться в долгах.

От вас требуется только набраться сил и терпения, тогда у вас все обязательно получится. Если иск уже подан, организация редко идет на контакт, но попробовать стоит. Для того чтобы получить положительный результат, обратитесь к опытным профессионалам, воспользуйтесь консультацией специалистов.

expert.ru

admin

Обсуждение закрыто.